[摘要] 来自权威渠道的信息，房地产业“十二五”规划的前两年，我国要继续新建保障房1300万套，加上2010年新建的580万套保障房，那么2010~2012年年均保障房建设将达到600万套左右，按照套均60平方米计算，年建设3.6亿平方米左右。
重庆：“舍得”土地
在重庆，一个大规模的公租房建设计划已经启动。未来3年，全市将建设3000万平方米公租房，解决50多万户中低收入群众住房困难。其中既有实体的工程建设，也有完善的制度规范，有人称其为公租房建设的“重庆模式”。重庆计划未来10年内在主城区兴建2000万平方米公租房，占地约需3万亩，全部由政府无偿划拨，累计放弃约650亿元的土地。
公租房建设首要的是土地供应问题，如果没有合适的地段，造成“弃租”，反而会浪费稀缺的土地资源。重庆在公租房建设中特色的一点是“舍得”土地。重庆通过工业结构调整、老厂搬迁、院校置换、旧城拆迁、征用农村集体土地等方法，已经储备了10万亩土地。这些土地以主城区为中心向周边地区辐射，包括主城区、城市重点拓展区、后中心区等，涵盖了各等级地段。
建设3000万平方米公租房，约需成本1500亿元。由于公租房用地以划拨方式供应，减免土地出让金，加上免征城镇土地使用税、土地增值税，免征城市建设配套费等行政事业性收费和政府性基金，可直接减少一半资金投入，实际投资在700多亿元。
对这700多亿资金，大概200亿元由政府投入，主要有几个来源，一是土地全部划拨，土地成本作为国有资产注入；二是把每年土地出让的5%用于公租房建设，每年有10多亿元；三是中央下拨的专项资金和市里每年安排的财政预算资金。另外500多亿元则通过社会融资渠道筹集。
天津：社会融资
2008年12月出台的“金融国九条”中，房地产投资信托基金（REITs）首次在国务院层面作为一种拓宽企业融资渠道的创新融资方式被提出。2010年1月中旬，由央行牵头，银监会、证监会等11个相关部门成立的“REITs试点管理协调小组”完成了REITs的试点方案。消息显示，天津滨海版公租房REITs方案近期有望获批。
REITs是国际上比较成熟的一种房地产融资模式，好处在于政府不用掏钱，通过盘活存量资产，就可以实现资金的循环使用。目前包括天津在内，上海、海南、北京都已是REITs试点省市。这一项目的实施，将会有效引导民间资本进入公租房建设。
天津递交国务院的保障房REITs方案中，基础资产为天津市房地产开发经营集团有限公司（下称“天房集团”）持有并管理的4万套廉租房，建筑面积200余万平方米，假设出租率为100%。
天房集团代表政府以实物配租的方式向符合条件的低收入家庭提供房源。按照现在假定的收入模型，实际收取月租约为每平方米1.85元，但周边租赁市场的可比租金约为每平方米27元左右。这一廉租房设计成REITs产品对外发售时，也以月租金27元为基础给投资者计算回报。这意味着，在这一产品中，每平方米廉租房的月租金中隐含着25.15元的政府租金补贴。
天房集团将廉租住房委托给受托人设立房地产信托（债权REITs），受托人将优先级受益权向银行间债券市场发行受益券，转让给机构投资者（主要为国内商业银行）。受益券发行规模可达信托资产总规模的80%，约38亿元。
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北京：建章立制
北京市公租房非常鲜明的特色是有效的管理体系建设。2007年以来，北京市相继出台了《北京市城市廉租房管理办法》、《北京市经济适用住房管理办法（试行）》、《北京市限价商品住房管理办法（试行）》三个政策性住房管理规章以后，2009年8月1日，北京又率先在出台《北京市公共租赁住房管理办法（试行）》。
换言之，北京市的公租房实施是以建立规章制度为主攻方向的，每一种新的保障政策都有相应的规章予以界定和规范。其中对北京市公共租赁住房的指导原则、土地来源、资金来源、管理模式都做了详细而清晰的规定。
此外，北京土地供应制度的建立也是一种相对大胆的创新。北京率先在实行土地出让“租让制”，即出让金不用一次性付清，可以按照70年进行分期付款。这在很大程度上减轻了开发商的资金压力，同时对于社会资本的进入也有相当的吸引力。
浙江：财政支撑
浙江公租房建设以杭州市推行最快，目前已建60万平方米，约1万套，计划到2012年每年建设1万套公租房。政府强力的资金投入，保证了公租房建设有着充足的资金，能够有效地保持整个项目的运转，政府以土地毛的1%～3%成立政府投入基金。
当然，单一的政府财政补贴对于庞大的需求来说是“杯水车薪”，故而在公租房数量上，浙江不算多。由此也不难看出，以微利模式运营的公租房仅仅依靠政府资金投入是不足的。政府有必要另辟蹊径，不仅可以缓解自身财政压力，同时也能激活社会沉睡资本，一举多得。
上海：“筑巢引凤”
上海的公租房建设具有非常明显的倾向性，目标非常明确。公租房更加侧重的是对人才的吸引，尤其是高新技术人才。这使得上海的公租房政策不单单是一种住房政策，更重要的是一种人才战略的实施方案。这也是上海市下一步的重点工程，其中代表性的是浦东的人才公寓。
截至2010年底，浦东将会有100万平方米的人才公寓投入使用。并且在未来几年还会进一步建设各类人才公寓超过500万平方米。这其中包括已经比较成熟的张江园区科技公寓、创业公寓、金桥园区碧云国际社区人才公寓、陆家嘴金梧桐树工程等。其中非常明显的一个特征是，这些公租房清一色的是为了留住高级人才而修建的。
将公租房建设和人才战略结合，不仅解决了部分“夹心层”人群的居住问题，同时也是在为上海的发展不断积累人力资本。可以说，上海的公租房建设是一个有着技术与人力导向的复合工程。
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跟进阅读》》 上海市住房局：民资对公租房缺乏兴趣
“十二五”期间，上海市拟计划新建住宅1.3亿平方米，其中，保障性住房约占新建住宅总面积的50%，保障性住房套数约占新建住宅总套数的60%。
这是昨天下午，上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生在上海市政协委员年末视察活动中透露的。
刘海生表示，目前，上海市住房发展“十二五”专项规划的修改稿已经编制完成，并已报给上海市“十二五”规划办。
但他也承认，在公共租赁房建设上遇到了资金瓶颈——民间资本不愿投资，仍然需要政府兜底。
社会资本兴趣不足
今年以来，公共租赁房作为一种新的保障房类型一下子占据了各地保障房建设的重要地位。北京市的《“十二五”住房保障事业发展规划》明确未来五年将重点建设公租房。重庆、上海等地此前曾先后出台地方公租房建设意见。
中央层面也对公租房青眼有加。
今年6月，住建部等七部门联合制定并发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（下称《指导意见》），对公租房建设和运营进行了规范。
“十一”前夕，财政部和国家税务总局又联合发布《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》（下称《通知》），对公租房建设和运营中涉及到的土地使用税等多项税收给予了政策上的优惠。这项措施主要是为了吸引社会资金投资公租房建设。
11月16日，财政部、国家发改委、住建部等3部委联合下发《关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知》，允许土地出让净用于发展公共租赁住房，允许住房公积金增值中计提的廉租住房保障资金用于发展公共租赁住房。
显然，建设资金来源能否得到保障是公租房政策成败与否的关键所在。事实上，各地之所以热衷公租房建设，很大程度上是由于认为相对于经适房、廉租房，可能更吸引社会资金投入。《指导意见》便明确表示：“公共租赁住房建设实行‘谁投资、谁所有’，投资者权益可依法转让。”
事实上，的确有社会资本对公租房感兴趣。在《通知》下发之后，路劲、北京城建等房地产企业和房地产PE公司以及金融企业便联合设立了国内公租房建设投资产业基金。
但来自民资的热情并没有当初想象的那么高。
“现在最难的问题是房价过高，租售比失衡，民间资本不愿意投资。民间资本看重的是房价而不是，现在公共租赁房租金只有3%不到，没有人愿意做，只有政府来促进这件事情。”刘海生表示。
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寻找稳定资金来源
各地的公租房建设实际上仍是以政府投资为主。重庆的做法是政府投资，国企承建。今年批公租房建设即由重庆市国资委管辖下的重庆地产集团、建工集团、城投集团和一家国有大型建筑企业负责实施。上述企业分别完成土地准备、资金筹措、施工建设等任务。公租房建成后，其收取的房租和物管费仅够支付建设资金贷款的利息，而参与建设的国企投入的建设本金，将由这几家企业用10年左右时间“内部消化”，即用企业利润冲抵建设资金投入的欠账。
而上海在公租房房源的筹措上更加多元化。
“‘十二五’期间，我们将根据投融资渠道、房源的筹措方式，组建一批公共租赁住房专业运营机构，组织公共租赁住房的投资、经营和管理，积极采取新建、配建、改建、收购和转化等方式建设和筹集房源。”刘海生表示。
刘海生还透露，上海的廉租房和公租房房源可以共享，“你是公租房的对象，你就按照低于市场租金，你是廉租房对象，就按照你的收入，政府给你补贴。”
据透露，根据上述专项规划，“十二五”期间，上海还将积极引导社会机构经营管理公共租赁住房，争取公共租赁住房投资经营管理主体的多元化。积极鼓励产业园区、大型企事业单位和农村集体经济组织等单位，发展单位租赁住房和市场化租赁住房。
尽管11月16日3部委的新规定在一定程度上给公租房建设提供了一个稳定资金来源，但11月17日，审计署发布的19个省(直辖市)2007年至2009年政府投资保障性住房审计调查结果显示，包括北京、上海、成都在内，共有22个城市从土地出让净中提取廉租房保障资金的比例未达到10%的要求，这些城市共计少提取146.23亿元。因此即便有了上述规定，公租房资金能否足额提取，仍是值得怀疑的事情。
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跟进阅读》》 支持公租房 政策还需再“给力”
财政部、国家发改委、住建部三部委近日联合下发文件，允许各地在完成当年廉租住房保障任务的前提下，将土地出让金净10%、公积金增值计提的廉租住房保障资金以及廉租住房保障专项补助资金，用于发展公租房。（11月17日《新京报》）这说明公租房已经成为继廉租房、经济适用房之后，受到政府日益重视的第三类保障性住房，今后将承担重要的保障任务。前不久，财政部给公租房减税也证明了这一点。
公租房与其他保障性住房的不同是，没有户籍门槛，供应范围中包括外来人员。然而，自从诞生公租房那天起，外来人员基本就摸不到公租房的门，各地都是优先供应本地人口，暂停向外来人口供应。现在，公租房有了资金和减税支持，外来人口有望早一步实现安居梦。
但我以为，以目前的政策支持力度，公租房建设很难有大的突破。因为允许土地出让金、公积金增值、廉租住房保障专项补助资金支持公租房建设有一个前提，即各地在确保完成当年廉租住房保障任务的前提下，才可动用剩余资金进行公租房建设，如果廉租房保障任务完不成，一切就成了空话。
据《西部商报》报道，今年兰州市计划开工建设廉租住房4316套，到9月份只开工建设了254套,仅相当于一个零头。而这样的现象显然不仅存在于兰州。另据报道,2009年的地方廉租房建设完成任务不足一半，原因都是地方财政状况紧张，配套资金不足。廉租房的基本建设任务都不能完成，哪有钱来支持公租房啊！
与廉租房差钱形成鲜明对比的是，各地土地出让收入一再创出新高。据有关数据显示，今年前三季度，30个城市土地出让金累计接近9000亿元，同比增长了七成。有这么多的土地收入，廉租房建设为何会差钱呢？我以为，首要原因是宏观政策规定的土地出让金支持廉租房的比例太低。根据有关规定，土地出让金净不低于10%用于廉租房建设。个别地方高于10%，但绝大多数地方在10%左右，90%的土地出让收入不知用于何处，有的地方根本就没有纳入财政预算———两年前即应纳入预算管理的土地出让金，据审计署审计，10省市逾600亿土地出让金未纳入预算，脱离了人大监督。
鉴于廉租房建设差钱现状，早有人呼吁把50%甚至100%的土地收入用于廉租房建设，但并未引起有关部门重视。按理说，高房价造成了住房难，那么政府从高房价中获得的巨大就应该向保障房大力倾斜，遗憾的是，地方政府从高房价中大大受益，为廉租房付出却不多。
显然，支持公租房建设，政策还需再“给力”。有两个思路,一是把卖地收入的一半以上用于廉租房建设，这样才有可能给公租房挤出更多资金来；二是卖地收入的30%用于廉租房建设，单独再拿出20%专门用于公租房。此外，廉租房建设与政绩挂钩的同时，公租房建设也要与政绩挂钩。尤其是，要有专项资金支持公租房建设，不能让公租房去“吃”廉租房剩下的“残汤剩菜”。
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