[摘要] 9月29日，国家针对地产调控再出重拳，推出了相比于之前政策更加严厉的新一轮房地产调控措施。随后，各地纷纷出台细则，落实楼市调控政策，其中住房“限购令”成为关注焦点。接着，北京，浙江等地又出台了商品房预售款监管办法。而近日，国务院重申“坚决遏制部分城市房价过快上涨。”，再度发出楼市调控不动摇的声音。
9月29日，国家针对地产调控再出重拳，推出了相比于之前政策更加严厉的新一轮房地产调控措施。随后，各地纷纷出台细则，落实楼市调控政策，其中住房“限购令”成为关注焦点。接着，北京，浙江等地又出台了商品房预售款监管办法。而近日，国务院重申“坚决遏制部分城市房价过快上涨。”，再度发出楼市调控不动摇的声音。
新闻背景：国庆前“新国五条”出台
9月29日，国家有关部委下发通知，推出五条措施进一步推进房地产调控，被业界称之为“二次调控”，又称作“新国五条”。
这些措施主要有：一是各地要加大贯彻落实房地产市场的宏观调控政策措施的力度。严格实行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。二是完善差别化的住房信贷的政策。首付款比例调整到30%及以上，二套房首付款比例不低于50%。三是调整住房交易的环节的契税和个人所得税优惠政策。五是加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。
关注焦点：“限购令”席卷14城市
自“9·29”新政以来，“限购令”蔓延，成为地方落实9·29楼市“二次调控”政策的一大招式，截至目前至少包括北京、上海和深圳在内的14个城市已经推出限购令。
9月30日晚上，深圳紧急出台“限购令”，规定从10月1日起，在深圳暂时实行限定居民家庭购房套数政策：其中深圳市户籍居民家庭(含部分家庭成员为深圳市户籍居民的家庭)，限购两套住房；能够提供在深圳市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非深圳市户籍居民家庭，限购一套住房。
实际上，“限购令”始于今年4月30日北京出台的“国十条实施细则”，该细则明确提出：从5月1日起，北京家庭只能新购一套商品住房，购房人在购买房屋时，还需要如实填写一份《家庭成员情况申报表》，如果被发现提供虚假信息骗购住房的，将不予办理房产证。这是首次提出的家庭购房套数“限购令”。
厦门市国土房产、金融管理、税务等7个部门在十一当天联合下发了有关促进房地产业持续健康发展的意见，并决定采取临时性限购措施，即从2010年10月1日起至2010年12月31日，同一购房家庭只能在厦门新购买一套商品住房。
继深圳、厦门之后，10月7日晚间，上海也出台“限购令”，具体为：“暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房)。违反规定购房的,房地产登记机构不予受理房地产登记。”
目前，除上述北京、深圳、厦门、上海等4个城市外，还有福州、海口、杭州、宁波、南京、天津、广州、三亚、大连和温州等10个城市出台了楼市“限购令”。
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其它措施：多地出台商品房预售款监管办法
房地产市场二次调控风暴还在继续，紧随“限购令”之后，浙江，北京二地又出台了商品房预售款监管办法。
9月30日，传闻已久的《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》正式发文，规定从11月1日起对商品房预售资金进行全面监管。凡在浙江省内批准预售的商品房建设项目将全部纳入监管范围，商品房预售资金使用实行封闭式管理，开发商申请使用预售金应向监管银行提出申请，商品房预售所得款项必须用于有关的工程建设。同时规定未签订商品房预售资金监管协议的项目，主管部门不得发放《商品房预售许可证》。
10月25日,北京出台将于12月1日起实行的《商品房预售资金监督管理暂行办法》,明确规定,商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管专用账户,保证预售资金优先用于工程建设,严禁房地产开发企业直接收存商品房预售资金。舆论将此视为北京市落实中央房地产调控政策的新举措之一。
此外，业内人士认为，上海有望跟进执行“商品房预售款监管”。并有分析指出，很多城市都会这么做，只是部分城市以前可能已有相关文件了，并不是都需要再出新文件。
业界认为，这将对开发商资金链产生一定压力，为此，开发商必须加快开发进度，并采取合理定价，以实现快速销售。
未来展望：中央再发抑制房价声音
“十二五”规划建议提出 研究推进房产税改革
就在楼市迎来第二轮调控满月的关口，中央再度发出楼市调控不动摇的声音。
国务院总理温家宝10月25日主持召开国务院会议重申“坚决遏制部分城市房价过快上涨。”业内专家表示，从国务院态度来看，楼市暂时还看不到政策松动的迹象。
10月27日晚，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》公布。建议提出，继续推进费改税，全面改革资源税，开征环境保护税，研究推进房地产税改革。建议还提出，未来五年要加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区改造，发展公共租赁住房，增加中低收入居民住房供给，抑制房地产投机需求。
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跟进阅读》》 卖家惜售买家心急 看“限购令”下楼市众生相
9月29日楼市调控政策出台后，各地陆续出台相应的细则，最引人注目的在于金融机构与地方政府限购的双管齐下。目前，共有10多个城市出台限购令，广州位列其中。宏观调控历来是左右房地产市场的关键因素，此次限购令对广州楼市产生什么样的影响？近日，本报记者多路出击，以购房者身份探访多个楼盘，试图窥得一斑。
10月24日，周日，广州“限购令”出台第10天。
“如同现在的天气，火热的楼市嗖嗖刮来一阵风，冷了”。广州某地产中介工作人员小静无聊地弄着手机，“这个月没有钱赚，没有心情说话”。
她说，过去的10天，看房子的人没少，放盘的却少了七八成，“哪有什么成交？”
每天网签量暴跌、二手市场寒冬、价格不跌反升……“限购令”一出，各种猜测和推断浮出水面，不绝于耳。
虽表面上回归冷静的楼市，背后却有着更多力量加入博弈，对于每个参与其中的人来说，都是一场考验。
卖家·惜售
“约三成业主一夜之间决定不卖了”
目前广州市民张丽在汇景新城、逸景翠园和丽江花园共有三套房。9月，位于海珠的怡景翠园楼盘均价一路看涨，平方均价涨到了1.5万元。大涨的房价让她大呼意外，当年80多万元购入的100平方米房产，如今总价差不多翻了一番。
9月中旬，张丽通知租客提前解除租约。同时交待中介公司放盘，准备回笼资金投资新的房产，“当时准备卖180万元，这样至少还可以再投资两套房产”。
“9月下旬，放盘的人越来越多，价格一天一个价”，广州中原地产天河北店一工作人员介绍，从6月底开始，房价就嗖嗖地往上升。
而张丽开始到金沙洲“考察”即将开盘的楼房，她相信逸景翠园的楼盘很容易出手，“存钱不保值，肯定用于再投资房产”。
在一个月后，当中介联系张丽，有买家想看房时，她的态度让中介吓了一跳，“不用来看了，加多少钱也不卖。”
而张丽并非拍脑袋作的决定，她和老公对“限购令”研究后，她得出的结论是：不管已经有了几套房，一个家庭只能再新买一套。也就是说，她再投资至少两套房产的算盘，恰好被新政“限”住。
即使卖掉这一套，也只能再买一套，增值空间存疑，“还不如坐着看这套房价继续往上涨”，张丽说。在广州，与张丽有同样的想法的房主并不在少数。限购令出台后，不少中介公司发现，“约三成业主一夜之间决定不卖了”。合富地产洛溪店工作人员说，以前打电话给业主时，句话是“有人要看房”，但现在句要问，“您还卖房吗？”
至于什么时候再出手，张丽说“跟着政策走”，“限购令只是暂时的，有松动的那一天，如果价格合适再抛盘”。
“限购令出来后，二手楼市就是一头热，买家着急，卖家就是不放盘”，中原地产车陂店陈姓工作人员抱怨，以往周末至少有30-40套房可看盘，但上周六，一整天才8套。
在限购令后，愿意售房的人少了，物以稀为贵，卖家地位一夜之间高了不少。记者了解到，不少二手房业主趁着这个特殊时刻“挺直了腰板”，涨价、挑付款方式、挑买家背景……
在10月初，广州龙口西附近一小区业主李卫晖放盘时每平方米要价1.3万元，限购令一出，“少于1.6万元，别想看房”。
据业内专家分析，限购令下，业主的心态会发生分化，其中只有一两套房的小业主可能会产生惜售的心理，而拥有大批量房产的大投资客则会选择卖出部分房产降低风险，但由于房源减少，房价在短时间内很有可能不降反升。
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买家·心急
“不会对房价有什么影响，我不相信房价会降！”
另一头是惜售抬价的卖家，另一头却是心急想吃豆腐的买家。上周末，出现在各大中介公司的多是首次置业的年轻脸孔。
而29岁的吴宇来自湖南，考虑买房，但之前一直观望，限购令一出，他决定出手了。
在回访几个以前看过的楼盘后，他发现之前看中的几套房要么涨价了，要么已经出售，要么就是暂时不再出售。
“我认为限购令不会对房价有什么影响，我不相信房价会降。”对于限购令，吴宇的看法很有代表性。
“现在楼市充满了未知数，不知道以后还会出现什么样的政策，能买的话还是买吧，买房还是比存钱保值。”
相比吴宇的着急，那些手中有房的人，就显得谨慎很多。再置业一般有两种情况，改善性住房和投资性购房。限购令一出，不少改善性住房的买家被卡住了脖子。
今年40岁出头的周国华，在广州已有两套房产，和老婆孩子住一套，岳父岳母住一套。今年初，他准备把父母从河南老家接到广州安居，并打算购买第三套改善性住房。
他原本打算用公积金贷款，然而，限购令一出，他已经放弃。“在天河北看中的一套房全款将近200万元，如果不能用公积金贷款，真的买不起了。”
“我们不是投资，家里人口这么多，实在没地方住！”像周国华这样被新政策“卡脖子”的人不在少数，等着政策松动成为许多人的选择。
不论是暂缓买房还是急于买房，抑或捂盘惜售，博弈双方中不少人都持有一个共同信念：从长远看，房价还会涨。
张丽说，新政出台后，总有一两个月观望期用来消化政策，但基本上每次调控后都会带来房价上涨，“不说它是报复性增长，但增长是肯定的”。
从2005年起，广州房价一次降价发生在2008年，降价根源是金融海啸。从那时起的政府多次对楼市调控，调控时间越长，爆发出来的购买力就越大。越调控，房东手中的房子抓得越紧。
张丽在逸景翠园房屋不卖了，她也打听了很多家中介，成交量急剧萎缩。“年轻人肯定是要购房的，再怎么限也限不了，需求没有减少，交易量越减少，说明不远处一定会有一个新的爆发点”。
赞同张丽持观点的卖家，死死捂住楼盘，等待爆发的那一个点。持相同观点的买家，则几乎上蹿下跳，急于筹钱购房。
他们都在为那一个点的到来未雨绸缪。
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开发商·精明
多数新盘已售罄，限购影响甚微
限购令出台后，二手房市中博弈随处可见，一手房市也不平静。
今年8-9月，随着4月房产新政松紧，精明的开发商纷纷选择在这个时间开盘售楼，“两个月完成了全年销售任务和大部分利润指标，资金回笼良好”，一位不愿透露姓名的地产公司工作人员透露。
据媒体报道，随着9月份楼市显著回暖，大部分房企的9月业绩都创下历史新高，预计2010年全年业绩会比去年有显著增长。
限购令出台时，多数新盘的销售已经进入尾声。以珠江新城为例，几处新盘大多只剩几套被人挑剩下的房，限购影响微乎其微。对于一些即将开盘的新楼盘，由于定位准确，受限购影响也不大。
近期备受追捧金沙洲万科 (论坛 新闻)idea爱地住区，主推是60平米的两房小户型，吸引了很多人看楼。年轻的首次购房者成为了看房主力，他们普遍表示新政影响不算很大。“会更加谨慎，但暂时没有打算取消购房计划。”市民罗小姐说。
此次限购令明确规定“限外”，但从目前情况来看，突破“限外”也并非难事。
于先生已移居香港，打算在广州买一套全新三房或者四房，主要用于度假。于先生表示，新政对他们影响不大，虽然自己户口在香港，不能提供广州的纳税证明，但有家人在广州工作，在程序上买房并没有问题。
沈先生是浙江人，来穗经商10年，对于外地人在广州买房必须要出示一年以上纳税证明的措施，他表示，外地人来穗经商，拿税票并不是什么难事；“但现在调控很严格，要再出手买房，可能要等到明年”。
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认购者·头痛
“退定金！不放贷，我哪有那么多钱？”
表面上，限购令对广州一手楼市暂时影响不大，颇有“迟到”之嫌。但正是“迟到”却让原来隐藏的问题，一夜之间暴露。
陈女士，外地户口，目前已有两套房子。
9月26日，陈女士认购广州某地产两套房子，签订认购书并预付了4万元押金。随着限购令的出台，陈女士在10月15日与地产公司签约房产时遇上了棘手问题。根据广州市房产限购令，第三套以及以上房贷全面停贷。这让她很是头痛。
与陈女士有同样经历的市民不在少数。
上周日，在珠江新城某地产销售处，20多位房产认购者要求对方退还定金。所有的认购者都不是首次买房者，面对限购令的新政出台，大家措手不及。
面对退房要求，地产公司坚决拒绝，依据《认购书》要求退定金属于违约。该公司认为，由于认购书上要求认购者首期支付50%，所以认购者中的二套房购如果首付达不到五成，完成不了贷款，属于自身违约行为，地产不予以退还定金。
李先生说，按照限购令规定，他所认购的两套房子都必须全额付款，“我哪里有那么多钱。如果地产公司坚持不退款，我会走法律途径。”
而这并不是个例。目前，该房产的认购者中非首次购房者已成立退房群，进行集体退房。
限购令在各个城市出台后，最直接受到影响的购房者是在“限购令”颁布前给了定金，但在“限购令”出台后才发现贷款无法批出、无法提供纳税证明等，无法继续购房。在各个城市，也陆续出现了因新政无法购房是否能拿回定金的官司纠纷。
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