[摘要] 目前“类别墅”或双拼、叠拼、联排等产品暂时未被列入禁止和限制的范围之内;只有独立别墅是严格限制和禁止的。这样或许就不太容易造成误解，明明就是别墅，为何又不算别墅，让人觉得好像“官字两个口”一样，如同黑的可以是黑的，也可以是白的一样。
目前“类别墅”或双拼、叠拼、联排等产品暂时未被列入禁止和限制的范围之内;只有独立别墅是严格限制和禁止的。这样或许就不太容易造成误解，明明就是别墅，为何又不算别墅，让人觉得好像“官字两个口”一样，如同黑的可以是黑的，也可以是白的一样。
■韩世同
近日新华社连续发问广州违建“别墅”事件，先是9月13日报道，违建别墅被罚两万变合法，广州规划局14日回应联排别墅不算别墅后，新华社和人民日报15日同时针对这一回应发表署名文章进行追问，新华社的文章是《三问广州规划局何为别墅》，人民日报的文章是《违建“变脸”监管为何沉不下脸》。
在我看来，以下几个问题是需要厘清的：
一是何为别墅。在我印象中，2003年对别墅禁止和限制建设之后，业界曾经传说禁止和限制的只是独立别墅，而对于类别墅的联排别墅、叠加别墅则被认为不在禁止和限制之列。甚至，在我印象中有关部门还解释或介绍过这样的规定。
但我的确没有找到有关联排别墅不受禁止和限制的明文规定，可能这是房地产一条心照不宣的“潜规则”。不过，业内有此印象和看法是毋庸置疑的，这一点也可以从今年3月29日《中华工商报》的一篇报道得到验证：《国土资源部有望将联排叠拼式建筑纳入控制范围》，该报道称：
据悉，国土资源部土地利用司相关负责人透露，“下一步将具体给别墅做一个定义,新别墅定义除此前的高度、容积率两方面的限制外,还将包括套型、面积等多方面。不排除将联排、叠拼等项目也包括进来”。
也就是说，至少在国家新的定义未出台之前，所谓的“类别墅”或双拼、叠拼、联排等产品是未被包括在禁止和限制的范围之内的。
二是为何开发商要违建。“有头发谁愿意做瘌痢”呢?如果可以按章报建，开发商为何要违建呢?新华社的调查和报道尽管很详尽，但有一点可能忽略和疏漏了，那就是土地成本。
我以为开发商之所以铤而走险，不顾违规也要建这些低层的类别墅产品，主要是迫于地价太高。大家不要忘记，该开发商在金沙洲拿过两幅楼面地价达到8000元/平米的地王，后来又拿下周边一些比较便宜的地块，但总的地价估计依然要高达7000多元/平方米。这样的地价在房价只有7000-8000元/平方米的“面粉比面包贵”的时期是根本不可能开发兴建的。
2009年房价大幅飙升以及摊低部分地价成本后，金沙洲地王项目才有可能进入开发。但由于户型和其他一些建筑规划的约束，可能导致开发商在报建时无法按常规获批，而市场如战场，商机稍纵即逝，开发商当然明白这一道理。
我想以该开发商的资源和关系，几乎没有什么是办不到的事情，而且其的确在盘活烂尾楼和改造城中村方面为广州作出很大贡献。但为何90栋类别墅只批5栋?有一种说法是只批了1栋，不管是5栋还是1栋，能批1栋就应该能批90栋。如果，当初规划部门就批准同意开发商的报建，可能就不存在违建别墅一说了。
三是应不应该改规划。该开发商这几幅土地都是招牌挂拿的，其中有两幅是天价地王，这都是众所周之的事情。我赞同在一定条件下，应该同意修改原来的规划条件。主要是应该在不增加建筑面积的前提下，通过适当调整容积率和建筑密度来达到开发效果。
新华社文章举到的几个例子，我认为都属于这个范围。这样做是否不公平呢?或许还是有一点不太公平，但与其让这些高价地王继续躺在那里睡大觉或者让政府埋单重新收回，还不如创造一些条件让企业把这些地王盘活，这又有何不好？
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