地方政府为保障房责任主体 融资可多样化

中国新闻网  2010-08-24 01:19

[摘要] 8月23日,一名接近住房和城乡建设部的人士向记者透露,21日由国务院副总理李克强在常州主持召开的加快保障性安居工程建设工作座谈会,主要是针对华东和华北11个省份的保障房建设,接下来,高层还可能继续在全国其他地区召开1-2次类似会议,以督促地方加快保障性安居工程建设。

8月23日,一名接近住房和城乡建设部的人士向记者透露,21日由国务院副总理李克强在常州主持召开的加快保障性安居工程建设工作座谈会,主要是针对华东和华北11个省份的保障房建设,接下来,高层还可能继续在其他地区召开1-2次类似会议,以督促地方加快保障性安居工程建设。

自6月12日国务院召开加快发展公共租赁住房工作会议开始,在不到三个月的时间中,李克强参加的促进保障房建设的会议或考察已有3次,几乎月均一次。

李克强在21日的常州座谈会上指出,各地区各有关部门做了大量工作,支持保障性住房建设,增加了面向中低收入家庭的住房供给。但各地进展还不平衡,住房保障体系仍不完善,政策支持力度也有待提高。

记者了解到,今年各地的保障性安居工程投资计划完成率并不高。虽已至第三季度,但各省年内投资计划完成率平均不足50%。

作为实施保障性安居工程的责任主体,地方政府在资金投入和土地供应上正面临诸多挑战。业内人士认为,中央高层近期密集考察,对地方政府的工作进展正有督促之意。

中央密集督促

前述接近住建部的人士说,今年保障性住房建设任务完成比较好的省份,将会受到中央政府的奖励,完成较差的则将被点名通报。

而在接下来的一两个月,除了九大部委联合组成的保障性安居工程督察组联合督察之外,地方政府还将迎来针对本地区的保障性安居工程座谈会,对地方政府完成保障性住房建设情况进行督促。

上述接近住建部的人士透露,在8月21日的常州座谈会上,各省负责人汇报完本省保障性住房建设投资进展后,在提出当前面临的问题时,无一不是将资金投入难题列为首位。

以北京市为例,截至目前完成保障性住房用地供应1123公顷,完成计划供地的90%;相形之下,其完成保障性住房投资214亿元,仅完成计划投资的53%。

今年时间只剩下4个月,但各地的保障性安居工程计划投资完成率却并不高。尽管当天住建部并没有公布这一数据,但记者了解到,各地计划投资完成率或不到50%。

以作为典型省份在8月21日会议上进行汇报的福建省为例,截至8月10日,全省共建成保障性住房25828套,开工率占年度目标的68%,完成投资39.5亿元,仅占年度计划投资的42.2%。

对于而言,要完成今年总量为580万套保障性住房的建设任务,建设所需投入达4000亿元、减免土地出让金2500亿元、另需减免各种政府税费1500亿元,总计投入约8000亿元。

面对巨额的公共投入和土地财政的减损,业内人士认为,让地方政府在将土地供应给商品房用地和建设保障性住房之间做出选择的话,没有来自中央政府的压力是不可能的。

李克强在8月21日的常州座谈会上指出,实施保障性安居工程,地方政府是责任主体。他强调,地方政府要多渠道增加资金投入,切实安排好土地供应。

目前,中央政府主要采取两种措施来解决地方投入问题:一是进行工程问责和督察,二是允许部分城市公积金用于保障性住房建设,并逐渐探索REITS（房地产信托）试点等方式支持保障性住房建设投入。

国土资源部中国土地勘测规划研究院副总工程师邹晓云向记者表示,2009年土地出让金约合1.59万亿元,房地产用地出让金1.33万亿元,按照10%用于保障性住房建设计算,每年可提取近2000亿元。

加上今年中央专项资金支持保障性住房的600亿元,保障性住房建设资金缺口仅1000亿元左右,平均到每省只有30亿元左右,这并不是一个很大的资金缺口。

国务院发展研究中心金融所副所长巴曙松日前撰文指出,保障性住房建设资金缺口并不大,只是由于建设保障性住房带来的地方土地出让金损失约有3000亿元左右。

公租房融资可多样化

除了督促地方政府完成年初制定的保障性住房投资计划外,常州座谈会的一个重要内容,就是推动各地加大公共租赁房的建设力度。

李克强表示,要把公共租赁住房纳入保障性安居工程建设规划,在投资、土地、财税、金融等方面加大政策支持力度;同时注意发挥市场机制作用,引导社会力量共同参与投资建设和运营,多渠道多方式筹集资金和房源。

在具体实施上,则“省级人民政府要负总责,市县政府抓落实,有关部门协作配合”。

8月20日下午,李克强还专门视察了常州市在建的公共租赁房项目,他对常州市公共租赁房建设融资模式很感兴趣。此前,常州市以政府注入土地作为启动资金,投资40多亿元设立了专事公共租赁房投资运作的融资平台。

记者注意到,国务院高层百日内三次召开住房保障工作会议,每次也必提到公共租赁房。而在今年6月12日以国务院名义发出促进公共租赁房发展的意见后,公共租赁房就被作为可以吸引民间资金进入的最主要保障性住房产品。

常州座谈会上,还确定了各地因地制宜、分类指导的保障性安居工程建设思路。前述接近住建部的人士说,中西部地区不必“一刀切”地先行发展公共租赁房,而东部沿海城市也可以不千篇一律地大规模建设廉租房,而是因地制宜,制定符合本地区的住房保障产品结构。

上述人士表示,公租房发展中还面临后续管理和运营的问题,而近日在江苏、浙江等地进行的公租房探索当中,已经确定了政府控制、政府运营的主题思路。

比如对于公租房建设中面临的资金缺乏的问题,已通过公积金试点贷款等政策逐步给予解决。天津市廉租房REITS获得央行通过,也预示着房地产信托基金支持保障房建设的时代到来。

高力国际天津办公楼部副经理关雅文在其天津公司开业时表示,受益于天津将推出廉租房REITS试点的利好消息,行业预期真正的商业地产REITS推出也为时不远。天津市写字楼租金半年上涨了2.37%,达到3元/ 平方米/ 天。

国土资源部中国土地勘测规划研究院副总工程师邹晓云表示,在融资渠道拓宽等政策的鼓励下,上海、北京等地都已做好了推行公租房REITS的准备。