[摘要] 记者从市房屋管理局获悉,受调控政策的影响,5月份商品房市场成交量及成交价格环比均有所下降,商品住房成交均价比4月下降179元。
记者从市房屋管理局获悉,受调控政策的影响,5月份商品房市场成交量及成交价格环比均有所下降,商品住房成交均价比4月下降179元。
调控初见成效房价小幅下跌
据西安市房屋管理局统计,5月份西安商品房销售均价为6229元/平方米,而4月份这一数值为6296元/平方米,环比稍有下降,但与上年同比增长幅度仍达到了27.7%。商品房住宅成交均价则比4月份明显下降,成交均价为5861元/平方米,比4月份下降了179元,但同比2009年5月增长幅度达到了27%。
“政策调控之下,房价肯定是会降的。”城北一楼盘的负责人告诉记者,“降多少就不一定了,不同的开发商降价肯定就不一样,毕竟,如果一个开发商几个月都没有销售量,他一定会通过打折优惠来促进量的提高。”
分析人士认为,本地商品房住宅成交均价回落与国家和省市出台的楼市新政有很大的关系,但目前来看楼市新政的影响在我市只是初显,要想知道政策的影响究竟会有多大,还得看三季度楼市的表现。
购房更理性 刚需成主力
记者在西安一统计网站了解到,近期统计的购房者中,首次置业占到了65%,改善性需求30%,这与今年季度西安购房者调查中,改善性居住需求,其次为首次置业型购房者大不相同。“这主要由于新政之后,二套房首付的提高,让部分‘改善型购房’淡出市场,使刚需重又成为主力。”一位业内人士分析到。
调控政策之后,购房者的变化体现在购房面积的变化中。记者在做市场调查中发现,选择100平方米以下的占到了70%,这些人中有一部分人是将购房面积从120平方米左右调整到了90-100平方米,68%的购房者能接受的房子总价也在30-50万元之间。不仅如此,记者还了解到,在季度的调查中,本地市民现有较高的购房意愿,持有短期内 (半年)置业的比例近55%,而目前的调查中,很多购房者推迟了购房计划,有59%的购房者认为开发商直接降价或者打折,自己就会考虑出手。一位业内人士认为“预计观望情绪会持续2-3个月”。
是“推”是“捂”开发商左右为难
本月初,国家房地产新政和市“十六条”开始进入消化落实的关键时期,观望逐步成为市场主基调,市场各方的心态都在发生着微妙的变化。
“我感觉现在的形势跟2008年初的形势越来越像, 现在该不该推盘确实很费思量。”一开发商这样向记者描述他对市场的看法。“虽然目前没有推盘,但他也没有闲着,一直在了解市场的动态,争取在市场最合适的时候推出房源。”
“有的楼盘本来是按照正常计划放盘,但市场的变动使得开发商谨慎起来。”一中介公司的负责人说,虽然政策对西安市场影响不是很大,但政策的调控还是加重了开发商的观望情绪,许多楼盘都说五六月份开盘,但现在却成了未知数。观望情绪正在开发商中间蔓延,一旦这些新开楼盘“战绩”不佳,其他开发商的观望情绪会更加浓厚。
“虽然楼市新政出台后市场出现调整,但如果供求关系不能有效改善,那么这种调整会走向何方还很难说,因为供求关系毕竟是决定市场的关键性因素。”城西一楼盘销售部负责人表示。
记者在采访中了解到,西安一些新开楼盘虽然报价比前期还未见明显下降,但开发商定价已经比较谨慎,价格在相对稳定的同时,各种打折措施开始出现。
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二套房认定操作过程仍难界定 楼市走势不明
一直是模糊地带的二套房认定，上周五终于有了明确标准。住建部、央行、银监会上周五联合发文，对商业性个人住房贷款中第二套住房认定明确了标准“以家庭为单位，认房又认贷”。但对于政策落地之后的市场走向，多个房地产业内人士认为，这彰显了国家对楼市调控的决心；而地方的执行力度将对新规的效力产生很大影响。楼市在观望中“前景不明”。
“异地查询”尚有漏洞
据透露，虽然各家银行近期已经陆续跟进“认房”的房贷政策，但在操作过程中仍有一定的界定困难，一方面是银行本身缺乏可靠的查阅客户家庭名下房产的系统和途径，另一方面，“异地查询”尚有漏洞。
“认贷是肯定没争议的，之前银行也是这么做，但认房在操作上还是有难度。”一位股份制银行个贷部负责人表示，认房的难度体现在，一是范围内住房登记并未联网，异地认定困难较大；二是住房性质复杂，如一些早前国家分配房屋，未上市交易的，一一核查难度较大。
“区域操作肯定没问题，但范围那么多银行分支行，在具体操作上可能会出现认定的不一致。但此次细则出台后，各银行可以按照同样标准执行，可以避免银行的‘不公平竞争’。 ”上述负责人表示，“总体来看，银行在做二套房会趋于谨慎。因为在政策从严的环境下，银行还要谨防可能出现的信贷风险，所以可能会执行得比较严格。 ”
事实上，此次三部门联合下发的通知中就明确写到：应借款人的申请或授权，直辖市、计划单列市、省会（首府）城市及其他具备查询条件的城市房地产主管部门应通过房屋登记信息系统进行借款人家庭住房登记记录查询，并出具书面查询结果。
“如因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，借款人应向贷款人提交家庭住房实有套数书面诚信保证。贷款人查实诚信保证不实的，应将其记作不良记录。 ”通知称。
通知还明确，各地要把城市房屋登记信息系统建设作为一项重要工作抓紧抓好。数据不完备的城市，要进一步完善系统；尚未建立房屋登记系统的城市，要加快建设。 2010年年底前各设区城市要基本建立房屋登记信息系统。
“现在的问题是，房屋登记系统并未联网，所以还无法查询到购房人在外地的购房记录，所以可能就会造成核查时的漏洞。 ”一位股份制银行贷款部负责人表示。
标准可灵活操作是流言
“认房又认贷”的二套房贷认定标准刚刚出台，就有人开始散播所谓“可灵活操作”的流言。其实，自年初房地产调控政策出台以来，各种给政策“打折”的声音就此起彼伏，这次“打折”只是延续了“传统”。
如果全面看待这次调控，我们就会发现，此次调控不再只是单纯打击房地产投机，更深层次的目的是要让房地产回归居住，要解决的是一个涉及中国社会整体的、长远的、可持续发展的民生问题。
上海首次将非上海籍人口纳入了住房保障范围。这给其他一二线大型城市的公租房推广提供了示范。保障在非当地户籍人口的住房，符合稳定民心稳定社会的方向，也有助于经济持续发展。深圳市近日表示，房地产管理部门一直都在跟踪和研究市场的变化，研究分析深圳市每天、每周、每个月的房地产交易数据变化，以便为政府的决策提供依据。深圳计划今年建设5万套保障性住房，并增加保障性住房的土地供应量。
可见，新一轮房地产调控政策是有堵有疏，疏堵并举。对于过度的、过热的投机性投资性购房需求，必须遏制，甚至可以根据需要采取惩罚性措施;而对于关系民生，关系真正居住需求的购房、租房需求，要千方百计予以满足，这才是对房地产调控的正确理解。由此，对于二套房认定标准的执行，首先是保证执行到位，而不是刚刚开始就奢谈什么“可灵活操作”。
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