[摘要] 苏州银行二套房贷认定仍然“认贷不认房”
苏州银行二套房贷认定仍然“认贷不认房”
房产新政出台后，记者从苏州工商银行、交通银行等了解到，对二套房的界定仍是“认贷不认房”，即以银行贷款的征信记录为准，以出售、以结清前一套房屋贷款的人士再次购房，再次买房不算是二套房。对于有实力的购房者来说，无疑是一个好消息。
银行人士告诉记者，从目前技术条件看，以房屋数量来认定存在一定难度，因为各地的房地产交易登记中心并未联网，客户如在外地一次性付款购买一套房产，银行就难查到客户房产拥有情况。对于客户是否贷款买过房，银行通过征信系统能快速查到。眼下银行未接到更改二套房贷认定标准的通知，因此二套房贷仍暂以贷款次数进行界定。
大量改善型需求购房者受影响 房产交易周期明显延长
近来房产新政密集出台，其中二套房贷首付不低于50%、并执行1.1倍利率，限购三套房的政策，被认为是房地产宏观调控以来最严厉的信贷调控手段，备受关注。二套房、三套房究竟如何认定，成为政策能否有效执行的关键。不久前，银监会银行业监管一部主任杨家才接受采访时称，新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，而不是以是否发生过贷款为标准，即“认房不认贷”。同时，认定范围以家庭为单位。但如果居民需要改善住房条件，并且已经将手中的首套住房售出，再次购买房屋时可被视作无房户。
“认房不认贷”标准在陆续出台的地方房贷新政中已有所体现。4月30日，北京出台一系列严厉政策遏制房价过快上涨，其中提到金融机构可以通过本市房屋交易权属系统数据来认定已购房套数，实现数据共享。同时规定“同一家庭限新购一套商品住房”。同一天，浙江省也出台相关政策细则，则是以交税记录来认定第二、三套房。
业内人士认为，新政出台提高了二套房贷门槛，在近期政策频出的情况下，短期内会加重市场的观望情绪，市场交易量将出现萎缩。同时，尽管政策并不反对通过“卖小买大”达到改善住房的目的，但提高二套房门槛，意味着大量改善型需求购房者只能“先卖后买”，改善起来并不容易。据“链家地产”市场研究部统计数据分析，在当前挂牌房源中，有20%老业主面临着“卖小买大”的二次置业需求，但同时有40%老客户表示，需要进一步观察市场走向再考虑是否买房。其结果是需要二次置业的客户难以卖掉手中房产，另购新房，同时另一部分原本有能力再购二套房的客户，也因为房贷门槛和成本的提高，而推迟置业或不得不也考虑卖掉原有房产，这样导致房产交易周期明显延长。
跟进阅读：
延伸阅读》》》“钥匙盘”将全面启用银行加强二套房限贷
产权系统与银行系统的联网即将实现，全款买首套贷款买二套的购房人将躲不开二套房政策。昨天，记者从北京多家银行了解到，已经陆续有银行拿到了北京市住建委配发的“钥匙盘”，最快一周内北京市的银行将全面配发“钥匙盘”，为“认房又认贷”提供依据。
一周内全面配发
一股份制银行个人贷款部负责人昨日透露，最快一周内“钥匙盘”将全面配发，北京各大银行的每个支行都将配发到。“配发给四大行的钥匙盘一般有几百个，因为其支行数量较多，而配发给中小银行的钥匙盘一般有一百多个。”该负责人称。
记者昨天从招行、华夏银行部分支行网点了解到，上述支行网点目前均未拿到住建委的“钥匙盘”。
5月初，北京市住建委要求各家银行在5月7日前报送“钥匙盘”需求量，原则上每个开办房贷业务的支行配发一把，并留出一定富余。
4月30日，北京出台了京版“十二条”楼市新政，要求一个家庭限新购一套房。因此，北京地区的银行在给购房者提供房贷的时候，必须认定该购房者之前的购房情况以及家庭成员房屋情况。为了给银行查询购房人家庭房屋情况，北京市住建委特别开发设计了“钥匙盘”，各银行可以通过“钥匙盘”登录相关系统查询购房者及其家庭成员的房屋情况。为防止泄露个人信息，住建委要求查询系统设置为实名制，并且用户需持有加密“钥匙盘”。
北京银监局“护驾”
“钥匙盘”配发之后，银行是否将严格执行“认房”限贷呢？
此前，房地产业内人士指出，“认房”限贷主要看银行的主动性，目前住建委能提供“密钥”，却没有权限来强制银行执行“认房”的做法，如果银监局不强行监管，单靠住建委发放“钥匙盘”并不能保证银行“认房”限贷的执行。
北京市银监局昨日对本报记者透露，银监局已下发文件要求银行使用“钥匙盘”，要求银行强化个人住房抵押贷款的管理，保证抵押真实有效。此外，银监局还会不定期到各家银行抽查贷款审批情况。多家银行昨日也表示，拿到“钥匙盘”后将严格执行“认房”限贷。
某银行信贷审批员表示，一旦拿到“钥匙盘”肯定得查家庭成员的住房情况，家庭成员情况的相关信息是报送贷款申请的常规项目之一，每张申请表上都得填写家庭住房情况，“没有钥匙盘前查不到是一回事，有了钥匙盘但不查或者隐瞒情况的话，肯定会被查出来”。该信贷审批员也表示，由于民政系统尚未联网，部分隐瞒婚姻状况的贷款者仍有漏洞可钻。
跟进阅读：
二套房认定细则正制订
据悉，目前多数银行对二套房的认定仍主要依据央行的征信系统。由于正处于住建委配发“钥匙盘”的过渡期，部分银行都不敢接受房贷申请。一国有上市银行相关负责人对本报记者表示，粗略估计，近期银行的接单量有50%左右的下滑。
昨日，银监会相关负责人表示，住建部正会同央行、银监会抓紧制订第二套住房认定标准。标准出台后，住建部将下发此文件，各相关部门都要执行。
北京市银监局表示，银监会方面有了总体的方案后，北京银监局才可能对二套房认定出执行细则，对银监会的方案进行细化。(记者 赵谨 苏曼丽)
延伸阅读：银行称二套房认房又认贷难度大
日前多家银行表示，将采取“认房又认贷”的方式来认定二套房，并将七种情况认定为二套房。记者昨日从北京多家银行了解到，由于产权系统、民政系统并没有与银行系统联网，目前北京的多家银行对于二套房贷款的主要判定依据仍是征信系统。通州某楼盘的销售人员透露，建行某支行已经获得住建委的权限密码———“钥匙盘”，可以登录北京房屋权属系统，查询购房人家庭房屋情况，通过“认房”来判定二套房或者多套。
产权系统尚未与银行联网
北京中原昨日公布的调查显示，目前购房贷款暂时仍以贷款次数为主。据介绍，北京家庭房产数量暂时未要求申报，除商品房外还有很多公房，目前住建委尚未和银行系统联网，所以之前全款买房的人再购房，仍按首套执行。
据记者了解，产权系统与银行系统的联网正在进行中，而民政系统与银行系统是否着手启动联网尚没有说法。因此，银行目前也无法查询购房人的婚姻状况，婚前一方有房婚后再买房的情况，在部分银行也可以按首套执行。
个贷机构伟嘉安捷昨日表示，目前已经接到了其合作的10余家银行的口头通知，称将采取“认房又认贷”的方式来认定二套房，但执行该原则仍有相当大的操作阻力和现实困难。该公司透露，目前住建委方面提供给银行的“钥匙盘”正在过渡阶段，该“钥匙盘”提供给银行后，“认房”限贷的操作难度将极大降低。
跟进阅读：
部分银行获“钥匙盘”
银行在对于二套或者多套房的具体认定上，确实存在有的银行认贷，有的银行认房的情况，各家银行甚至同一家银行不同支行在具体操作上都不尽相同。
记者昨日从部分楼盘销售员处获悉，已经有合作银行以住建委“钥匙盘”来核实房产数量限制房贷，但数量不多。通州某楼盘的销售人员透露，建行某支行已经获得住建委的“钥匙盘”，可以查询购房人家庭房屋情况，通过“认房”来判定二套房或者多套。
但链家地产相关人士告诉记者，其合作的银行包括建行在内，都没有通过“钥匙盘”来判定是否二套房。
业内人士认为，“认房”限贷主要看银行的主动性，目前住建委能提供“钥匙盘”，却没有权限来强制银行执行认房的做法，如果银监会不强行监管，单靠住建委发放“钥匙盘”并不能保证银行“认房”限贷的执行。
跟进阅读：
■ 银行实战
银行称“认房又认贷”难度不小
对于“二套房”如何界定，权威部门曾表示：“认房又认贷”。多家银行的内部人士表示，“认房又认贷”在实际操作过程中难度不小。
是否首套？签承诺书
某股份制银行信贷员告诉记者，在认定二套房或三套房的时候，目前该支行主要根据银行征信系统和自行申报相结合。对于没有贷款记录的客户，通过让他们签署承诺书的方式来保证是首套房，“一旦发现实际情况与承诺书不符合，银行就会要求他退贷，或者按照二套的标准来补交首付、提高利率。”
婚没婚？查户口簿
某银行北京分行的相关负责人表示，目前民政系统并没有联网，也就是说银行还无法通过民政系统来看个人的婚姻状况，只有通过户口簿、央行信用报告来看是否有结婚迹象。
事实上，一些已婚人士的户口簿上并未登记已婚。对于民政系统是否与银行联网尚未有明确说法。
钥匙盘？尚未接到
对于产权系统，某银行北京分行的相关负责人表示，该银行尚未接到北京权属部门的权限密码“钥匙盘”，来登录北京房屋权属系统，查询购房人家庭房屋情况。“应该说银行还是按照认房又认贷来执行的，但是实际有很多配套问题还无法解决，执行起来效果可能会打折扣。”该人士表示。本报记者 殷洁
当前房贷政策
●对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%
●对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍
●对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平
跟进阅读：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
