[摘要] 楼市新政出台将近一个月，高温楼市开始“撤火”，房地产市场进入调整期。然而，一场在政府和房企、投资客之间的博弈才刚刚开始。有迹象表明，在一线城市楼价降温的同时，有不少投资客移师二线城市，使部分二线城市的房价有在文火慢烤下呈现上升趋势。而对于房产新政，开发商也想出不少办法应对。
楼市新政出台将近一个月，高温楼市开始“撤火”，房地产市场进入调整期。然而，一场在政府和房企、投资客之间的博弈才刚刚开始。有迹象表明，在一线城市楼价降温的同时，有不少投资客移师二线城市，使部分二线城市的房价有在文火慢烤下呈现上升趋势。而对于房产新政，开发商也想出不少办法应对。
一线城市冷PK二线城市热
国务院连续祭出的“撒手锏”直击楼价飙升的一线城市，深圳、北京、上海等一线城市开始纷纷进入“冰河期”，投资客纷纷“退而求其次”，移师二线城市，使部分二线城市的房价有在文火慢烤下上升的趋势。
北京在“五一”前夕出台京12条，截至5月6日晚，取得预售许可的多数楼盘项目成交量为个位数，有20个项目至今成交量为零。5月7日的招标拍地块中，有两块地以底价成交，另有一重头地块遭遇流标。
在上海，楼市4月下半月持续出现萎缩，“五一"日成交更不足50套。在新政后的首次土地竞买中，曾经周边拍出不少“地王“的新江湾城地块遇冷，仅以底价成交。
深圳的情况也不乐观。4月下半月，一手房的成交暴跌61%。在广州，新政后开盘的楼盘屈指可数，更有楼盘封盘停售，部分楼盘房价下降一两成。
但相对一线城市的“颓势”，部分二线城市交易活跃，有迹象表明，部分投资客从一线城市转向二三线城市。
据央视报道，在临近深圳的惠州大亚湾，有不少楼盘90%以上的客人来自深圳，这些楼盘成交火爆，部分楼盘甚至在开盘两之内售完。
在南京，只有部分楼盘打折或滞销，大部分楼盘波澜不惊仍在热销中，5月1日开盘的御山湖在短短2内，所推的100多套房源被认购一空，开发商现场2次紧急加推了一部分房源，也销售了95%以上。而更有楼盘竟然号称要涨价。据悉，每平方米单价冲高2万元将成为南京房价的一个新高点。
在长春，无论是房价还是交易量暂时都还没有受到新政的影响，楼市交易不降反升。据房地产交易中心税务所所长介绍，自从房贷新政出台之后，长春市的一手房及二手房交易量明显上升。
除此之外，根据资料显示，新政发布一周之后，哈尔滨、海口、大连、长沙等地的成交面积环比出现大幅度的上涨。新政发布三周后，成都日均成交365套，比新政出台前三周的日均成交量上升了25％；武汉日均成交519套，也比新政出台前三周上涨了11％。
短期遏制PK长期打压
近一个月来，各地楼市陆续降温，新政能否从根本上遏制房价上涨？是长期行为还是短期取向？目前也有颇多争议。
国务院出台国十条，有人称中央“终于下了决心”。有专家认为，国家这次会将楼市打压到底，楼市的调整时间将超过2年，很难在2012年以前出现回暖。
然而，部分开发商在新政后捂盘惜售、推迟开盘等做法无疑在告诉政府，他们也在等待。房地产在中国经济中占着主导和支柱地位，在“国家不舍得真的打压房地产”的说法引导之下，一些开发商和投资客们抱着国务院只是勒紧狂飙房价的缰绳的希望，认为会见好就收，期待楼市“东山再起”。
此外，也有专家分析认为，房价升降是市场行为，国家过多介入，强行打压楼市属于“头疼医头”，并不能治本，因此这只是一次短期的、暂时的政策。如长期实行，会影响房地产市场长期的健康发展，就如北大公共经济研究中心研究员韩世同所言：“打下来容易，推上去就难了。”
上有政策PK下有对策
“国十条”严重考验开发商的御寒能力，为了应对新政，开发商各出奇招。
其中，大打折扣优惠战是最直接的揽客方式，“五一”前后，不少原来声称“不降价”的开发商已有部分开始调整心态松口，有楼盘急降3000元—5000元/平方米，而恒大地产更是打出“楼盘85折”为开发商集体降价吹风。但随后有报道称，恒大楼盘并非全面打折，只是针对部分单位。
在付款方式上，很多开发商也大做文章，如打折优惠鼓励买家一次性付款，见招拆招自己掏腰包为购房者垫付一成首付，或直接推出免息五年分八期交付楼款的付款方式。
个别财大气粗的房地产企业除了加大优惠力度外，还直接为购房者垫付大部分房款。日前，某大型集团“七成楼款免息分期”的优惠活动引起业内哗然，其规定消费者到旗下任一个楼盘成功购房（别墅或洋房），均只需支付三成的房款，而剩余的七成款项可以全部免息分期支付给公司。
面对新政，还有开发商延迟推货时间，延长蓄客时间，想等观望情绪好转，市场走势明朗了再开始出售；有开发商逆市而上，快刀斩乱麻，提前出货赚取人气；部分代理公司甚至一二手联动卖楼，利用二手店铺掌握的客户资源转向代理的一手项目中，且影响颇大；也有楼盘选择不卖楼，而是搞活动聚集人气，旺旺场。
不过，面对纷杂的开发商众生相，买家领情的却不算太多，观望情绪越来越浓。
北京出台住宅“限购令”后，商住楼、商铺或将成为投资客转移的领域。
“史上最严厉的调控政策”在北京落地了：一户只能新购一套商品住房；90平米以上首套住房和二套房贷款首付比例提高；暂停对购买第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款。
4月30日，北京楼市新政细则出台。多位业内人士认为，这一“组合拳”将对市场上的投资、投机客起到明显的抑制作用。中原地产分析认为，目前市场上有40%的购房者为投资、投机客，而其中更是有90%投资客选择了贷款方式；停止向第三套房及以上房放贷，将抑制占市场10%左右的贷款购买多套房的投资投机客。与此同时，中原地产分析认为，新政还将对占据二手房市场35%的外地购房人群产生影响。而当在北京住宅市场的投资受到限制后，投资资金将何去何从？
猜想1：投资客转战燕郊？
业界认为，在燕郊买房多为自住型，且租售比达1：1200、投资价值受制约
燕郊房价突破万元。2009年以来，燕郊房价上涨成为北京大板块楼市的显著变化之一。而当北京住宅投资受限制后，燕郊等周边区域会不会成为投资资金的一大出口？
记者从燕郊一家在售楼盘了解到，由于地处河北，燕郊买房不受北京“一户一房”新政限制。但银行收紧第三套房的信贷政策则是一样的。“现在对第三套房都是拒贷。”该售楼员告诉记者，项目目前在售的70到130平米一至三居，从4月下旬以来销售“还算平稳”。因为主要是刚性需求者购房，第二套、第三套购房的很少。
记者也从燕郊另一楼盘证实：北京“一户新购一房”的政策不适用燕郊，但第三套房贷款确实已经叫停，全款买房则不受限制。4月下旬，该楼盘刚有5栋楼开盘，涵盖一至三居，均价1万元/平米。对于目前的销售状况，这位售楼员透露说，项目也受到北京新政的影响，现在买房人也比以前少了，“一天只有几套的成交量”。毕竟，新政之后，“首付的门槛高了，有些人就买不起房了。”
业内人士看来，在燕郊买房的多是自住型需求，投资资金暂时不会涌入燕郊。世联地产北京公司总经理李岩就认为，燕郊等周边区域多以自住包括休闲度假使用，目前看不到投资潜力。
和北京不同，燕郊租赁市场供应远大于需求。有调查显示，燕郊租赁房源年空置期都要超过3个月，而北京的租赁空置期仅在20天左右。根据北京中原三级市场调查数据显示，燕郊租售比已达到1：1200，靠租金回收买房成本需要100年时间。
李岩还表示，燕郊房价的上涨主要是受通州价格挤压作用。而在新政的打压下，通州房价已经出现下跌，燕郊房价的涨势也将受到抑制，投资价值更受到制约。
北京房地产业协会副秘书长陈志也认为，部分购房需求转向外围不是没有可能，但相对于投资北京的吸引力，投资外流只是暂时的、非主流的。
猜想2：投资资金流向商住楼？
商业立项项目不受新政限制。有开发商称，市场消化新政后，或迎来商住楼投资契机
在北京有关“同一购房家庭只能新购一套商品住房”的有关通知中，规定了“商品住房包括新建商品住宅和存量住房。”
众所周知，除了名正言顺的商品住宅外，北京还有不少商业或办公立项的房子实际上是以“住宅”的面目销售的，即习惯上所称的“商住楼”。这部分商品房受不受新政限制，会不会成为新政的受益者？
“我们现在没开盘，也没得到通知，商业立项的项目究竟受不受新政限制。”合生世界村(楼盘详情户型图 楼盘图 论坛)负责人这样对记者说。据了解，该楼盘有不少40年商业立项的房子以LOFT产品面市。而当记者以购房人名义致电售楼处时，售楼员以肯定无疑的口气说，项目不受“一户一房”新政限制，项目二期马上开盘，即将推出352套LOFT，目前客户积累已有3000多组。这位售楼员还表示，想买几套都可以，“我们现在这种产品最适合客户投资”。
记者也从50年综合立项的金贸中心(楼盘详情 户型图 楼盘图 论坛)了解到，由于新政刚出，项目尚未感受到有住宅市场的资金转移而来。相反，受整个宏观调控影响，楼盘感受到一些冷清，“原来每天来电来访量有100多组，现在只有二三十组。”该项目负责人告诉记者，目前影响销售的因素主要是购房者对整个大势的信心，一部分是由于首付和贷款利息上浮后遭遇资金瓶颈，但还没遇到“一户一房”限制的问题。对于后市，这位负责人表示，在市场不断消化新政后，或许会迎来商住楼接纳投资资金的契机。
在多位开发商眼中，“一户一房”是否限制商业立项的房子还是一个悬而未决或者不能肯定的问题。然而也有办公立项的项目已经遇到新政限制。朝阳区一50年办公立项项目负责人就对记者表示，项目在销售签约过程中已经受到“一户新购一房”的政策限制。
多位开发商呼吁，政府应明确商住楼在不在“一户一房”限制之列，并应一视同仁。
猜想3：投资资金流向小产权房？
叫停、处理风头正紧，小产权房很难从北京住宅新政中获益
陈志在接受记者采访时表示，“一户一房”的新政应包括一切可以在市场上合法销售的房子。
而在“合法”的前提之外，北京周边依然有大量小产权房在顽强地生存。小产权房又会成为投资新宠儿吗？
就在本周，北京关于小产权房的一条新闻吸引了不少人的眼球。5月4日，针对北京怀柔区杨宋镇出售集体土地建房一案，国土资源部有关人士表示，叫停违法建设，责令停止销售，同时对尚未销售的和2007年12月30日以后新建、续建的房屋予以拆除；对已划分地块对外出租土地待建的，责令退还土地。有关人士还介绍称，国务院此前已做出部署，要求所有在建及在手的小产权房必须全部停建和停售。
在世联地产北京公司总经理李岩看来，新一轮的调控政策覆盖面广，环环相扣，已经是尽可能地不留空子。
“买了就能住，万一小产权房真的能转正那就赚了。这是小产权房购买人的典型心态。”陈志认为，看上小产权房的使用价值是购买人的主要出发点，出于投资乃至炒房目的买小产权房的人少之又少，如果有，更接近一种“赌博心态”，赌的是未来法不责众。
而当现在政府部门不断释放全面喊停小产权房的时候，新投资小产权房的风险太大，“乡政府能建小产权房，区政府、市政府更有能力管。”业内人士认为，小产权房很难从北京住宅新政中获益。
猜想4：投资资金转向商铺？
商业投资准入门槛及专业度比住宅高得多，目前只见咨询量增加
住宅市场受新政影响自不待言，以商铺为代表的商业地产会迎来一个“高温”市场？
记者从东四环某在售商铺项目了解到，4月下旬以来，部分原来关注住宅的买房人开始咨询商铺行情，但成交量尚未见明显变化。
关注多了，但成交尚未见明显利好，是不少商业项目感受到的市场变化。中原地产有关人士也透露，新政出台后，尚未见到资金流向商业地产的明显案例。
房地产经理人联盟秘书长杨乐渝也表示，对住宅市场投资的抑制不等于对商业地产的鼓励。在业内人士看来，由来已久的政策客观上并不鼓励资金流向商业地产，如首付比例50%，十年的贷款期限，上浮10%的利率。之所以更多的投资资金涌向住宅，形成商住倒挂的一个重要原因，就是投资商业地产不受鼓励。杨乐渝同时表示，对于不少普通投资者而言，投资商业地产风险更大。对住宅投资的限制可能会有限地促进对商业地产的投资，但不会很明显。
杨乐渝同时表示，很多炒房者本身很有资金实力，投机资金不用考虑贷款，仍有可能变相地进入住宅市场。
中原地产策划师胡兴华则不看好投资住宅的资金会大规模向商业地产转移。“商业投资的准入门槛及专业度比住宅高得多。”
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