[摘要] 安其居，乐其业。”这句话道出了住房对百姓生活的重要性。在解决住房市场供求矛盾时，政府扮演什么角色？政策产生何种导向？法律究竟如何作为？本报驻外记者的报道或许能就上述问题提供一些参考。
安其居，乐其业。”这句话道出了住房对百姓生活的重要性。在解决住房市场供求矛盾时，政府扮演什么角色？政策产生何种导向？法律究竟如何作为？本报驻外记者的报道或许能就上述问题提供一些参考。
美国——政府推动“住房梦”
本报驻美国记者管克江
正如发明“美国梦”一词的历史学家詹姆斯·亚当斯所说：“美国梦不仅仅意味着物质产品的堆积。住房应当成为一个家和一个生活的所在地……”
国际金融危机对美国住房市场造成了严重冲击。反思危机的产生时，很多专家认为美国人对自有住房的向往是不容忽视的因素之一。金融机构利用这一需求发放次级贷款，并设计了复杂的金融衍生品，最终导致泡沫不断膨胀。而这种需求的产生既有文化因素，也有政府推动。
大多数美国人把拥有一套自有住房看做实现美国梦的前提。皮尤中心的调查显示，去年2月在经济形势仍然非常严峻的时候，90%的美国人仍将住房视为生活慰藉的来源。这一现象正如发明“美国梦”一词的历史学家詹姆斯·亚当斯所说：“美国梦不仅仅意味着物质产品的堆积。住房应当成为一个家和一个生活的所在地……”
目前，除了次级房贷者无力偿还债务外，很多优良贷款者也因为房屋实际价值跌穿贷款总额而选择止赎。2008年一年，美国共有100多万家庭失去了住房。但失去住房后的人们，并没有直接转为租房，而是借住亲戚或朋友家，说明经济危机的负面影响还在持续。美国当前的租房空置率为10.7%，同比增加了0.6个百分点，高于上世纪90年代8%的平均值。
然而，在20世纪初以前，美国人与现在的价值观不同，宁可租房也不举债买房。当时，市场上的住房贷款发放要求非常苛刻，一般需要买房者首付50%，并以较高利息在短期内(5年)付清。1932年，胡佛总统主持通过了《联邦住房贷款银行法》，继任的罗斯福总统则成立了房产主贷款公司，为失去住房的房主提供低息贷款。1934年成立的联邦住房管理局，负责审定房屋建筑标准，并推出25至30年期的低息贷款。1938年，美国联邦国民抵押贷款协会(房利美)成立,向购房者提供抵押贷款支持。美国宾夕法尼亚大学历史和社会学教授托马斯·苏格鲁在《华尔街日报》撰文指出，从1929年爆发的经济大萧条起，“山姆大叔”成为了美国住房市场的真正推手。
1944年，美政府为从战场返乡的老兵提供了慷慨的房贷补贴，促进了自有住房率的快速提升。1950年，美国人的自有住房率从10年前的不到50%增长到了55%。联邦政府的介入也为住房建设和房地产提供了大量资金，使其成为经济重要部门。20世纪50年代末，美国统计局开始将新屋开工数作为考察经济的首要指标。20世纪六七十年代，美国住房和城市发展部将房屋拥有权项目还扩展到少数民族群体。1976年的《社区再投资法》允许向落后的社区提供贷款，这也让很多高风险人群拥有了贷款购买自有住房的机会。如今，美国人的自有住房率约为67.2%。
最近几任美国总统也均将让民众拥有住房作为施政要点之一。克林顿总统在1995年宣布“房屋所有权日”时，把自有住房同公民责任联系起来。他呼吁巩固美国的家庭价值观、鼓励双亲家庭和让人们呆在家里。布什总统也承诺要建设一个“住房拥有者社会”，宣称将有比以往任何时候都多的美国人有能力打开房门，欢迎客人。
奥巴马政府去年3月公布了名为“让住房负担得起”的住房救援计划。该计划主要有三项措施，一是通过降低房贷月供、允许再融资，使400万至500万户陷入困境的房主缓解房贷压力；二是设立750亿美元的房主稳定基金，帮助约300万至4000万户房贷严重违约者保住即将失去的住房；三是美国财政则将房利美和房地美的融资额度增加一倍，每家2000亿美元。据估计整套住房救援计划耗资可达2750亿美元。
有投资分析公司指出，美国目前共有1.306亿套住房，其中7500万套为自有住房，3670万套为出租房，另外1890万套闲置。美国政府面临的难题是，只有创造更多就业岗位，才能消化大量闲置住房。而如果住房存量太多，新房开工势必受到影响，从而拖累扩大就业。
德国——法典保护租房者
本报驻德国记者 刘华新
由于租房比例很大，德国的《民法典》等多项法律对房租价格进行了强有力的管理和约束，特别侧重对房客利益予以保护，规定房东不得随意提高房租。
2009年夏天，德国交通部和相关房地产协会共同资助的一项研究结果表明，在重要工业国家中，德国房地产市场稳定，价格波动率处于“末位”。该研究报告称，自1991年以来的18年中，德国购房价格仅上升了9%至18%，新房房租仅涨12.7%，旧房房租上涨近44%。这些基本上在通胀水平之内。德国是如何对房地产市场进行有效管理的？近日，记者就此采访了柏林自由大学国际城市研究学院院长格哈德·布劳恩教授。
布劳恩说，在德国，农村人因自己有地，自有房率较高。此外，中小企业主拥有住房者也较多。但是大城市不一样，例如首都柏林，基本上是一个租房城市。造成这一现象的主要原因是年轻人多、共同生活但不结婚的人多以及人口流动性强。这些不稳定性导致人们对生活的设计并不长远。而且总体上看，租房也比买房更加便宜合算。
布劳恩特别指出：“受教育程度与工作和住房状况三者间关系密切。”他说，以前，受过高等教育的人找长期性工作容易。但近些年，由于金融危机和经济危机，越来越多的公司进行“项目性招聘”，即所招员工往往是为某个项目工作，收入也不一定宽裕，因此很多人的工作只稳定三、五年，项目结束后即需“另谋高就”，还可能到别的城市谋生。因此，人们在一个地方投资买房做长远生活打算的自然就减少了，而银行针对这一不稳定情况，对其贷款也就更为谨慎。上述研究也表明，在德国西部有45%的人自建房或购房，而东部的这一比例仅为约1/3。
由于租房比例很大，德国的《民法典》等多项法律对房租价格进行了强有力的管理和约束，特别侧重对房客利益予以保护，规定房东不得随意涨房租。例如，房东须书面陈述涨价理由，并且在一般情况下还须举出3个同类住房涨价的例证，否则房客可以起诉。需要指出的是，即使要涨到同类住房的通常水平，当事人还必须连续15个月内没涨过价，而且涨幅一般不得超过10%。至于当地同类住房通常房租水平多高，《民法典》特别规定，设专门机构定期制定“房租水平表”，主要是根据所租房屋地理位置、交通状况、房屋建筑年份、质量及节能情况，来确定基本价格范围。由于这个机构包括当地房东协会、房客协会及中介公司代表和政府代表等，因此它制定的价格一般都能得到执行。
就房地产的供需情况而言，德国人重质量而非面积。对于德国民众来说，“需求的是70平方米左右的住房，150平方米的房子就被认为是豪宅了”。
而在价格方面，德国房价稳定的一个重要原因在于价格的透明度。布劳恩介绍说，根据《建筑法》，德国每个州(相当于省)、县都设有独立的“专家委员会”，专门负责价格评估。这个委员会有权获得所有房地产交易价格，制定“地产基准价”，评估并发布地产及房产价格表。虽然房屋买卖是市场行为，但实际上由于每个公民都可以很方便地上网或通过其他途径从上述委员会获取分门别类的价格表，因此买卖双方容易达成一致。
埃及——政策影响消费观
本报驻埃及记者 李 潇
开罗周边的多个小型“卫星城”已经成为成熟社区，而且是许多年轻人购房选址时的新宠。
过去两年时间里，房价上涨的势头十分迅猛，特别是在首都开罗，市区内繁华地段的商品房价格已经接近每平方米10000埃镑(1美元约合5.4埃镑)，几乎比三年前翻了一番。
埃及三角洲地产租售公司业务经理纳赛尔向记者表示，过高的房价和未有放缓迹象的上涨势头，已引起埃及社会各界的广泛议论。与此同时，埃及政府正在积极筹划调控举措，一方面有效规范房地产市场的发展，另一方面合理引导民众的住房消费观念，以期使房地产市场的供求关系趋于平衡。
据人口统计数据显示，埃及总人口约8200万，首都开罗市的人口高达1800万。人口的迅速增长以及向部分大城市的聚集，给埃及住房建设工作带来了极大压力。据统计，埃及国内每年新建住房约15万套，但市场需求高达50万套，其中大多为中低收入群体。由于供不应求的局面使住房价格水涨船高，众多有着强烈购房意愿的低收入者表示，目前的房价已大大超出了他们的承受范围。
针对此种情况，埃及政府在过去一年中，不断出台鼓励政策，以刺激地产商将更多注意力转向中低端市场。根据埃及住房部制订的方案，2009至2010年，埃及将先期建成超过19万套面向低收入者的住房，以政府补贴价格在市场上销售。而对于开发低收入住房项目的房地产公司，政府将提供十分优惠的税收政策。此外，对于消费者广泛提出的住房销售程序复杂和费用偏高的意见，埃及中央银行与财政部专门联合出台了新的房地产登记手续，简化了低收入群体住房的登记程序，并大幅减少了登记费用。
谈及政府的新措施，纳赛尔认为，过去开发商将主要精力都放在高档住宅和办公商业建筑项目，客观上造成了房地产市场的结构失衡：即一方面大量高价房空置，另一方面广大低收入群体难以买到合适的住房。因此，政府对中低端住房建设项目的鼓励措施十分必要和及时，并且也有望为房地产行业拓展出新的发展方向。
埃及尼罗河新闻台近期播出的一个有关房地产话题的节目显示，众多受访者在选择购房时，最关心“面积、地段和是否贷款”三个因素。
埃及住房贷款总局主席萨利赫认为，埃及家庭普遍人口较多，在传统观念上对大房子更为青睐，而繁华地段较为齐全的公共设施，造成人们选房时更多瞄向少数核心城区。此外，由于不少低收入者对于贷款买房这一方式不大认同，因此也在一定程度上限制了他们的购买力。
对此，埃及政府通过媒体探讨和专家点评等方式，积极引导消费者购买小户型住房，如《金字塔报》就曾策划专题，采访部分购买小户型的年轻人，让他们聊聊装修经验和居住感受。不少读者在网站留言中表示，小户型房屋的感觉更为温馨，特别是对许多追求独立二人世界的年轻人来说，的确是一个不错的选择。
针对房屋地段选择过于集中的问题，埃及政府则加大了对大城市周边“卫星城”的建设力度，从而引导消费者在购房选址时实现目标分流。以首都开罗为例，经过合理规划和建设，开罗周边目前已形成多个小型“卫星城”，便捷的高速公路和配套齐全的生活服务设施，使这些“卫星城”已成为成熟社区，是许多年轻人购房选址时的新宠。
目前，埃及国内从事房贷业务的银行仅有10家，这与过热的房地产市场形成了“冰火两重天”的局面。为引导消费者提高对贷款买房的认可度，埃及政府决定下调住房贷款利率，以促进房贷业务的发展，并将对低收入群体的住房贷款采取更为灵活的政策，以促进房地产市场的供求关系趋于平衡。
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