[摘要] 中国证券报认为，从短期来看，房地产市场的调整可能会波及一些相关行业。但从新一轮经济增长周期来看，以调控总需求和扩张有效供给为主要手段的楼市“去泡沫化”进程，是我国经济健康发展和城市化进一步推进的必然选择。
推荐阅读：:新政重拳频出 众专家解读苏楼市
国务院近日连续出台调控措施遏制房价过快上涨。在政策高压之下，沪深两市房地产板块上市公司市值在几个交易日内损失2400亿元，同时累及大盘深幅下挫。中国证券报认为，从短期来看，房地产市场的调整可能会波及一些相关行业。但从新一轮经济增长周期来看，以调控总需求和扩张有效供给为主要手段的楼市“去泡沫化”进程，是我国经济健康发展和城市化进一步推进的必然选择。
作为拉动内需的“大权重”行业，房地产业去年在我国“保增长”进程中扮演了十分重要的角色。但同时，以房价为代表的资产价格急速上升，也令管理层对泡沫的担忧与日俱增。
今年初，调控政策逐渐展开。但两会结束后，以北京为代表的一线城市房产价格再度上扬，投资投机性购房需求大幅抬升。业内人士指出，去年非常态货币供应所形成的充裕流动性及通胀隐忧，催生居民的“货币资产化”倾向，加之刚性需求的存在，进而推动房产价格高涨。
根据国际惯例，地产泡沫构成要素包括两大方面：一是相对于真实需求的供应过剩；二是过高的金融杠杆率及投机需求。去年以来，我国购房城市居民的平均按揭水平大幅上升，部分城市和区域的投资投机性购房需求过于旺盛。
据中国证券报所掌握的数据，今年一季度个人购房贷款新增5227亿元，季末余额同比增长53.4%，占同期商品房销售额的比例达65.5%；杠杆率同比增加43个百分点。
业内专家指出，如果房价继续上涨并形成一致预期，那么居民购房需求必然会抑制居民其他消费需求。在此基础上形成的“全民买房潮”将不仅仅影响金融安全，影响经济健康运行，甚至可能影响到社会稳定。因此，业内普遍认为，房地产市场能否“软着陆”，已成为未来我国经济稳定增长的关键因素。
今年一季度，商品房销售额7977亿元，同比增长57.7%，同期国内生产总值为80577亿元，商品房销售占GDP的比重高达十分之一。过度倚重房地产的经济增长模式必然陷入“低质量”区间。
按可比价格计算，一季度国内生产总值同比增长11.9%，居民消费价格同比上涨2.2%，生产价格上涨较快。在经济形势持续好转的同时，通胀隐忧已然出现。当通胀预期增强时，房地产市场的投资属性将逐步显现，而投资需求的膨胀，必然会造成价格信息扭曲，催生资产泡沫。控制资产价格上涨，则是政府防通胀举措的题中应有之义。
显然，由货币扩张引致的楼市泡沫，首先需要通过货币收缩来治理。近期，中央政府通过收紧房贷和差别化利率政策调控过于旺盛的投资投机性购房需求，一方面，可以控制资产价格，改变市场预期，防止资产泡沫进一步膨胀；另一方面，可以保护自住型购房需求，扩张有效供给，促进房地产市场健康运行。
目前，我国正处于城市化上升期，大量新增人口等待进入城市。据中国社会科学院的报告显示，2008年我国城市化率为45.68%。预计2011-2016年，我国城市化年均增长率约为1.09%。以此计算，未来几年，我国城市每年新增人口将过千万。从这一角度看，房地产市场并不缺乏刚性需求。但是，过高的房价将导致有购买力的需求大幅萎缩，中产阶级的自住需求受到排挤，社会财富分配不公将加剧，从而影响城市化进程的推进。
因此，与信贷政策相配合，政府在有效供给方面亦出台新政。国土资源部近期公布的2010年供地计划显示，住宅用地同比增长135%，比过去五年均值增长229%。其中，大部分用于建设普通住宅和保障性住房。供地计划如能落实，必将带动新房开工率和房地产投资增长。
今年一季度，房地产开发企业完成土地购置面积同比增长30%，房屋新开工面积同比增长60.8%，房地产开发投资同比增长35.1%。代表供给的地产指标正在显著改善。中国证券报认为，投资性购房需求被削弱后，国内房地产市场短期内将面临调整，但是，只要存在价格合理的土地及住房供给与城市刚性需求对接，那么，楼市“去泡沫化”进程伴随的阵痛，就不会对宏观经济和相关产业产生明显的负面影响。
延伸阅读：
相关阅读》》 梁健立：中国楼市泡沫严重 房价会跌但不会崩盘
有着境外投资“教父”之称的美亚置业集团董事长梁健立，在谈起中国内地的房价时，对于近年来中国内地楼市的火爆仍感到惊讶。他直言：“完全有泡沫！”他同时表示，目前一线城市泡沫比较严重，而二三线城市的房价泡沫则相对较小，因此，中国内地部分城市房价下降将是必然。
不过，值得注意的是，梁健立特别指出：“中国楼市不会崩盘。”他给出的理由是，与中国楼市密切相关的大约有60-70个相关产业，楼市产业链已经形成。如果崩盘，将会给中国经济带来毁灭性的打击。
房贷新政不够重
最近，中国内地房产投资者面临新抉择，未来房价走势充满不确定性：一方面是上海房价已经达到了历史的“天花板”高度；另一方面国家最近出台了近年来最严厉的一次房贷新政：对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，使得投资成本加倍。
梁健立在接受网易房产专访时表示：“这次的政策还不够，不够重。”他透露说，目前中国内地的购房者中，大约只有35%的购房者需要向银行贷款，因此，关于房贷的新政对有意投资中国内地的投资者而言，影响相对较小。
梁健立在评价被称为近年来最严厉的房贷新政时表示：“政策调控力度还不够。接下来还会陆续有更严格的房产调控政策出台。”
梁健立认为，开征物业税和成立官方评估机构，才能对平抑房价起到关键作用。不过，他同时建议，在开征物业税的同时，需要取消土地增值税，以避免税收重复。
网易房产获悉，在已经开征物业税的美国，每年都会征收房屋总价1.1%的物业税，不过，值得注意的是，不管房价上涨程度，物业税的征收始终按照购买时的总价为征收标准。
加剧海外投资热
在中国内地新一轮房地产调控政策的作用下，海外投资热潮正在加剧。梁健立表示：“真的没想到，没想到中国人对美国房产的购买欲望这么强烈！”
梁健立表示，相对于中国上海城市房价，海外置业显得便宜得多。以美国加州为例，已经跌去了房价时期的40—60%左右，现在正是抄底美国房价的黄金时期。
据悉，目前的美国房价飞快下滑且跌落到2004以来的水平，美联储前主席格林斯潘表示，看到了房市“触底的信号”。
以美国加州的别墅香榭居和橡树苑为例，这两个项目均为独栋别墅。面积由172平方米-220平方米，间隔为3房至5房，售价仅29万美元起，高，安排贷款70%，包括全屋装修和双车库，并附有花园。
200万元就能住上占地450平方米，有前后花园、私人停车位的花园洋房，这是中国人原来想都不敢想的事，现在却吊起了不少人的胃口。在上海内环都涨到每平方米3万多元的当下，单价1.3万比上海外环线还便宜。
而地理位置上，上述两个项目位于全美的大学旁：著名高等学府加州伯克莱大学和史丹佛大学，开车仅45公里可三藩市（旧金山）市中心，离旧金山区域比较近，生活工作都比较方便。并且生活配套完善，紧邻主题公园，博物馆，水族馆，徒步一段就可以到达购物中心。
梁健立表示：“中国的富豪正在爆炸式增长，但国内投资环境收紧，而目前美国大量的空置未售出房屋，价格非常具有竞争力，成为了中国富人的投资目标：比如美国加州的花园别墅，单价仅1.3万/平方米，比上海外环线还便宜。总价200多万人民币即可买到性产权的独幢别墅，而在上海只能投资一套普通公寓。”
网易房产同时获悉，本月24日及25日，美亚置业将在上海希尔顿举行美国房地产与移民展会，与美国房产开发商金门桥房屋有限公司携手合作，推出北加州两个全新独立花园别墅香榭居和橡树苑。
梁健立其人：
梁健立个人介绍：工商管理硕士，获英国特许市场学会(CIM)、英国成本会计及行政人员学会(ACEC)专业资格。从事房地产二十多年来，曾在多家香港上市地产公司担任要职，1988年，创办美亚置业，现任美亚置业集团董事长。
在采访中，美亚置业董事长梁健立说，他大学毕业后就到了香港上市地产公司担任要职，那段经历让他熟悉从买地到建房子的地产运作的整个流程，为日后的事业打下坚韧的基础。
1987年，一个偶然的机会，梁健立开始接触海外房产，一年后，美亚诞生了――把美国的房子拿到香港卖!从1993年在中国开始卖个美国的房产——佛罗里达的房产，逐步扩展到在全球多个国家都设有分公司及办事处。
到现在，他和美亚置业一起开辟疆土，赢得了属于自己的一片天地:美亚置业1994年荣获纽西兰的发展商FLETCHER CHALLENGE 颁发杰出销售奖，而1999法国房地产发展商委任为东南亚物业总代理。
延伸阅读：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
