[摘要] 日前由中国房地产业协会和苏州日报报业集团联合举办，由苏州工业园区唯亭镇人民政府协办的《轨道交通与同城化论坛》，专家观点，轨道将改变生活，让更多人拥有居住的房产成为一种可能。今天，姑苏晚报楼周刊将目光再次聚焦轨道交通建设，看看专家们怎么说，再通过一些案例，看看轨道交通到底给苏州的楼市带来了怎样的变化。
随着轨道交通线的建设如火如荼展开，轨道与房产的联系更加紧密，日前由中国房地产业协会和苏州日报报业集团联合举办，由苏州工业园区唯亭镇人民政府协办的《轨道交通与同城化论坛》，从专家观点中，我们可以发现，轨道将改变生活，让更多人拥有居住的房产成为一种可能。今天，姑苏晚报楼周刊将目光再次聚焦轨道交通建设，看看专家们怎么说，再通过一些案例，看看轨道交通到底给苏州的楼市带来了怎样的变化。
【话题背景】
在2008年国务院通过了进一步推进长三角地区改革开放的重要意见，这是国务院对国内的区域发展提出了规划要求，时至今日，随着长江三角区域轨道交通建设的加快，特别是沪宁城际铁路即将建成通车，长三角一体化将拥有更强的推动力。长三角同城化必将加速房地产一体化进程。
在沿线城市对沪宁主要的轨道交通形成一条线之后，更多的房地产项目发展将会扩展到长三角范围，这对长三角房地产来说是非常好的机遇。轨道交通的建设发展使得它所在的区域逐渐形成了同城化效应，这种同城化形成了辐射力，扩张力，与竞争力的板块经济。
以时间换空间，轨道交通尤其是长三角比较发达的地区将会使我们城市之间的联系更加快速和快捷。过去从天津到北京开车要2个，现在京津城际快车20多就到了。这个现象即将在上海和苏州发生，随着城市的拉近，城市的交往会密切，同时对房地产业来讲，发展的机遇也是不断地扩大。
【专家观点】
A
长三角一体化的房地产
中国房地产研究会副会长顾云昌
轨道交通中国发展得比较快速，先从北京上海开始，那么现在轨道交通概念又包括了地铁概念，城市之间正在搭建更快的通道。大家知道房地产现在已经成为中国最重要、最复杂、最敏感的产业。那么为什么房价会那么高？从2004年开始我们的房地产市场一直处在供不应求的状态当中，只是2008年一时不买房，供求关系进行了调整。尽管我们始终说买不起房子，但是有房子现在还抢，那么买房子的钱是哪里来的，有可能是自己为了自住的钱，有可能是投资甚至投机投入房地产市场的钱。
加上2009年极其宽松的货币政策造成了货币扩张，带来的结果自然是资产的扩张，我们从这个角度看到了钱松的问题，另外一个问题是地紧，中国的人均耕地在世界上是排在后面的，其实中国人均的建设用地也是非常稀缺的。现在城市的建设用地还不到4万平方公里，只占到国土面积的4%左右，那么这样一个情况下面，我们城市化的进程当中，不断的有农民进城，从居者有其屋到居者忧其屋，但是这样的需求也有我们土地本身的问题。我们的城市建设用地供应量很小，再加上现在中国的土地制度，就是我们在土地制度层面存在的问题，因为城乡土地属于二类经济。我们看到现在有两部分中国人，一部分是城里有钱人，一部分是农村的农民，他们占用着大量的宅基地，这些地是不可以带到城里来的。那么这样使农村的宅基地越来越多，城市的建设用地越来越紧张。这个是困扰房地产发展的很大的问题。
从根本上说我们中国市场现在的紧张状况，除了调控当中的政策以外必须通过改革，通过改革我们的土地制度财税制度甚至金融体系来实现我们最终实现房价的平稳发展，房地产平稳发展，所以我们走的路还很长。目前情况下我们必须通过调控，比如不让更多的投机者进入房地产市场买房，但是又要减轻现在低收入家庭的住房问题。我的理解既要遏制部分城市房价过快上涨，又要增加总量。
B
低房价是买房人的理性诉求
社科院城市发展与环境研究中心牛凤瑞
轨道交通同城化提升民生，同样房地产也在改善着民生，首先就是轨道交通与都市密集区和同城化。大中城市的发展和若干密集区的形成，这是我们中国城市现阶段的基本策略。
以上海为中心的长三角区域密集区是一个都市密集区。都市密集区的形成与发展这是城市化发展的高级阶段，也是中国城市化进程中的一个重要的阶段。一方面都市密集区的发展延续了或者扩大了城市规模效应和地基效应，同时又大大缓解了过度扩张产生的问题。同时也为中心城市与周边城市产业化布局提供了重要的前提，也为广大市民选择住宅提供了更多的选择的空间。
再看看大城市的现象，大城市的率先发展，这是中国城市化一个基本特征，也是中国城市化进程的基本规律，大城市的膨胀又引发了交通拥堵，那么为此我们的城市发展面临着一个交通的瓶颈。为了解决这个问题我们公交优先提上了议事日程，但是我认为公交优质又成为我们公交优先的，再进一步说我们要想实现公交优先，那么必须是公交优质，没有公交优质就没有真正的公交优先。那么轨道交通又成为公交优先和公交优质的结合点。
那么这样也成为我们改善市民出行条件一个重要的工具，所以说轨道交通的完善提高了大城市市民出行的基本方式，成为其他市民生活质量，增强城市承载力的基础。所以我总结出这么一个结论，任何一个超过200万人口的城市，或者叫大城市或者特大城市都应该考虑规划建设我们的轨道交通。
房子的总价超过了购房者的购买力和购买预期，不同的预期我们对于买房有一个过程，比如说你要买房子去买一百平米还是二百平米，在什么区域，这个房屋总价怎么样。房价不是越高越好，但也不是越低越好，那么低房价这是许多买房人的诉求，这种诉求应该是理性的，但我要提醒大家的是，世界上没有任何一个产品通过人为的控制低价格而达到增加有效供给这么一个目标，同样通过这种长期的低价也不可能有更高层次的增长，这是供求关系问题，也基本的经济学。
得出来的结论，低房价未必有利于长远的发展。
C
选地铁房也需要诀窍
地铁房联卖网的CEO蔡为民
我们把苏州跟上海的地铁做一个比较，一号线到四号线苏州大约在2016年完成这四条线的建设，有98个站点，127.8公里。我把苏州跟上海的地铁一些相关资料做的一个比较，可以看出（轻轨）对苏州来讲算是比较袖珍的，它的线路条数、站点数都有一点差距，重要的是覆盖率。地铁的覆盖率就上海来讲到了今年会达到12.8%，那么苏州到2016年大概是2%，大概有6倍多的差距。
那么我们接下来看，地铁对于房地产到底有什么样的效应。我首先认为地铁新时代主要是路网形成，它会创造很多新的房地产概念，跟以往是不一样的。我们知道CBD的形成或者城市中心的形成主要是以商业配套的集中，而商业配套集中往往是通过交通或者重要的行政公共设施形成，但是地铁的加入会使城市的格局发生翻天覆地的变化。这样一个模式其实在很多有地铁的国家或者城市已经非常明显。
以上海为例，上海有一个辛庄效应，上海是地铁最后一站，所以在还没有盖到辛庄的时候，辛庄周边已经聚集了大量的生活和商业配套设施。所以就使得地段不再能够代表一切，主要是因为站点之间价差会很大。当一个站点经过重要的商业区跟过去往下五站可能现状来看还是相对偏僻的地区，但是因为站点相连，短短的五站价差会达到四到六万一平米。
但是，光是地铁不足以支撑房价，上海很多公交车是有夜宵线的，而地铁没有。一般来讲有的十点就结束了，有的十点半，最晚十一点，这就限制了你出行的时间。比如说你难得跟朋友喝两杯，你可能要去看表。如果是地铁的话，坐车比较方便，但是如果坐出租车可能就不太方便。
选地铁房有什么诀窍，贴近不如保持距离。所以我们都判断说正确的选择可能跟地铁站保持垂直的距离是的，一方面可以不会受到噪音干扰，而且还可以轻易的搭乘地铁。我把它定位为5叫做正地铁房，10叫近地铁房，15叫准地铁房。你要自住的话，如果用上海来讲单线是不太够，你搭配一条规划中的。因为你现在选择一条规划中的一条在现实当中的，很快可以实现的，2016年之前可以实现的，我认为这是最适合自用的，如果是投资置产是两线以上。
【楼市风向】
A
四号线南延滨湖新城板块楼盘走俏
苏州轨道交通四号线正式南延，从原来的越溪延长到了吴江松陵，位于东太湖畔的“滨湖新城”概念被更多的人接受，位于该区域的楼盘一下子被热炒，相信接下来的时间内，松陵片区也会被更多的购房者关注。
到底多少钱才是买房者购房的理想线？之前记者采访时了解到，差不多这个价格在5000元/平方到8000元/平方之间。恰恰，因为轨道交通的建设，让距离市区比较偏远的一些楼盘，尝到了意外的甜头。本周开盘的位于滨湖新城畔的嘉盛花园电梯公馆以均价5000元/平米吸引了数百名购房者，360组号码进行现场摇号，房源153套，项目现场人潮涌动，让人不禁想到前些年“抢楼”时的疯狂。
从住宅项目的品质上说，产品涵盖多层、高层和别墅，形成低密的生活氛围。产品线丰富，可选择性较强。小区内设儿童游乐场、中央景观休闲区以及会所等设施，几乎可满足所有家庭全年龄段的居家需求。其次，电子巡更系统、访客可视对讲系统等4大智能安防系统，高标准的物业管理也与城内无异。
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一号线疯涨带动其他线路
早在苏州轻轨线路风声传出的时候，苏州楼市春天的气息已经播洒，报纸上的楼盘广告尽可能搭载轻轨概念。苏州房价确确实实触摸到了轻轨的脉动，以一号线首端的木渎为例，2007年以来价格涨幅远超市区平均水平。一号线沿线的房屋平均价格都达到了1万/平米左右，甚至高达2万/平米。这样的价格，显然更多购房者觉得压力较大，转而将目光投向了其他线路。
目前二号线已经正式开工，沿线房价应声而涨，以二号线某站点为例，500米范围内二手房交易都打上了“轻轨房”的标签，价格也上涨了20%左右。而挑高小户型的商住房逐渐增多，这些楼盘多分布在轻轨周边，出行便利、总价较低等各种特色也吸引不少购房者的关注。
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