[摘要] 根据统计，两会提案一半与此相关。而就在两会期间，北京市将本该3月8日进行的一场土地拍卖，延期到了一周之后。日前北京成交的六块土地，其中三块被公认为新的地王。
焦点：两会刚刚落幕 京城就先“新地王”
背景：今年的两会之上，最热的议题无疑就是房价过高，上涨过快问题。
根据统计，两会提案一半与此相关。而就在两会期间，北京市将本该3月8日进行的一场土地拍卖，延期到了一周之后。日前北京成交的六块土地，其中三块被公认为新的地王。
其中，远洋地产旗下的北京远豪置业有限公司以40.8亿元的总价拍得朝阳区大望京地块，折合的楼面地价高达每平方米27500元，成为新的单价地王。北京中信新城房地产有限公司，以52.4亿元，拿下大兴亦庄地块，成为总价地王。但仅仅6个以后，中国兵器装备集团公司旗下的北京世博宏业房地产开发有限公司以17.6亿元的价格拿下东升乡蓟门桥地块，该地块的实际楼面价格超过每平方米3万元。
国资委： "退出令"下"地王'们能否迷途知返
央企制造“地王”是去年以来房地产市场频频上演的戏码,市场每次都会关注是哪个财大气粗的央企又制造了新的“地王”。随着房价的一路飙升,市场对于央企“地王”的质疑与指责日渐增多。终于,在北京,央企在制造了一日三“地王”之后,国资委发话:78户不以房地产为主业的央企要全部退出房地产业务,只有16家以房地产为主业的央企可以在房地产市场作为。
面对着暴利的房地产业,央企舍得吗?国资委的发话能够起到多大作用?高高在上的房价能够下来吗?市场拭目以待。
78户央企被令退出房地产
18日下午,国资委召开新闻发布会,明确要求78户不以房地产为主业的中央企业将退出房地产业务。根据国资委在发布会上公布的材料显示,目前,以房地产为主业的中央企业有16户,此外还有78户不以房地产为主业的中央企业开展了房地产业务。按照国资委要求,这78户企业正在加快调整重组,在完成自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务。不过,国资委并没有透露具体的退出安排和时间表。
“处于调整阶段的中央企业集团下属控股或参股的房地产公司,要加快调整步伐,在完成阶段性任务后有序退出。”国资委新闻发言人杜渊泉说,作为控股或参股的股东,要带头贯彻国家房地产业发展的相关政策,在董事会中发挥作用。
国资委的统计数据显示,自2003年国资委成立以来,先后确认和公布了16家以房地产作为主业的中央企业,三级以上房地产子企业户数由原来的728户减少到目前的373户,集中度明显提高。
2009年,中央企业房地产业务销售收入为2209亿元,约占商品房销售收入的5%;房屋销售面积为2807万平方米,约占商品房销售面积的3%。据初步统计,2009年,16家以“房地产开发与经营”为主业的中央企业房地产板块资产总额为5616亿元,占全部中央企业房地产板块资产总额的85%;销售收入为1899亿元,占全部中央企业房地产业务销售收入的86%;净利润为188亿元,占全部中央企业房地产业务净利润的94%。
2008年,78户不以房地产为主业的中央企业下属三级以上房地产子企业共227户,约占中央企业全部三级以上房地产企业数量的60%,但销售收入仅占到15%,利润只占7%。国资委指出,这些数据表明,中央企业的房地产业务主要集中在16家以房地产为主业的企业。
国资委的这一消息无疑给居民带来一点信心。毕竟,自从去年下半年以来,央企轻松拿地制造“地王”,而当“地王”出现之后,周边的房价就开始飙升,看着越来越高的房价,普通百姓只能是“望房兴叹”。
财大气粗与两头“吃紧”
央企拿地的气势,就连地产大亨潘石屹和任志强也发短信互嘲“花钱买丢人。”与财大气粗的央企相比,开发商的资金链开始出现紧绷的苗头。如果国资委再不下令,在当前国家对开发商信贷调控的背景下,只能是出现富的越富,穷的越穷。
据不完全统计,最近一周以来,多家央企已获得1350亿元银行授信额度。事实上,早在去年,由于刺激经济的需要,银行就向央企发放了大量贷款,仅国家开发银行去年就向115家中央企业发放本外币贷款2613亿元,比2008年增长47.8%。
而开发商方面,不论是银行贷款还是资本市场融资,都已经不容易了。据国家统计局公布的数据显示,2010年1-2月房地产资金来源中,国内贷款达2489亿元,从占比来看,国内贷款由2009年的平均水平19.8%上升到目前的23.8%。但是,与以往同期相比这个占比已经下降了2-4个百分点,2007年为26%,2008年为27%,2009年为28%。
而根据央行对全年信贷规模的控制,银监会要求商业银行严控房地产开发商的贷款程序,并严禁对炒地房企贷款。再加上二套房贷收紧对个人按揭贷款的影响,开发商资金链将明显收紧。
与此同时,开发商来自销售的资金支持也在减弱。中指研究院的数据显示,2月份30个重点城市的商品住宅交易延续着今年以来的低迷态势,总成交面积环比上月下跌48.48%。不仅如此,房地产企业在证券市场融资也已收紧。近半年来已上市房企再融资几乎无一成行,截至目前,沪深两市提出权益类再融资计划但尚未通过审批的房企已经达到38家,总计金额达730亿元。
资金来源减少,但是资金支出却明显加大。国土资源部的土地调控政策也越来越严厉,这等于是在挤压开发商的资金。
3月10日,国土资源部发出的《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》要求,开发商今后在拿地时一律按照底价的20%缴纳保证金,土地出让成交后,必须在10个工作日内签订出让合同,合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款,余款要按合同约定及时缴纳,最迟付款时间不得超过一年。而对已经签合同不缴纳出让价款的,必须收回土地。
观点：部分央企退出房地产业务难撼房价
78家央企退出房地产业务的消息传出后，马上引起了社会广泛的关注。之所以产生这样的社会反响，是几方面因素共同作用的结果。
其一，中国不断高涨的房价已经激起了社会广泛不满。2010年两会期间，房价问题成为代表委员们热议的最主要的话题。但尽管如此，以北京为例，3月15日，两会闭幕的第二天，北京市统计局公布数据显示，房价依旧在涨，今年1～2月，北京市四环路内商品住宅期房均价首次突破3万元/平方米，六环路外的房价也首次突破万元大关。这样的房价，与北京城镇居民年平均不足3万元的收入，形成了鲜明的对比。
其二，2009年以来，央企在多个城市土地招拍挂市场表现凶猛，摘下多个地王桂冠；关于地价推高房价，市场从来没有停止过争论。也是在3月15日，北京土地市场接连诞生3块“地王”，并分别创下52.4亿元总价纪录，以及2.75万元/平方米和3万元/平方米的楼面地价纪录。
其三，充足的信贷资金支持，使央企在土地出让市场，没有其他企业存在的资金难题。融资难的民营企业，将之视为不平等竞争。
在2009年，创下北京广渠路15号地块40.6亿元“地王”的中化方兴，即在拍地前两个月获得了中国银行200亿元的授信额度。与此同时，另一家央企远洋地产获得的各大银行授信总额则达到300亿元，加上公司债和账面资金，可调用的现金已突破400亿元。2009年下半年在各地砸下130多亿元拿下5个“地王”的保利地产，7月从股市融资78亿元，通过借债、增发等，保利共获得了超过百亿元的巨额融资。
2010年，市场同样频频传出央企获得商业银行巨量信贷额度的消息。有不完全统计，近一周以来，多家中央企业已获1350亿元银行授信额度。对于银行大量信贷流向央企的现象，业内不无质疑之声，认为“地王”频现与此紧密相关。
由于以上因素的存在，在竞争性行业的房地产领域，某种程度上，央企因其更为激烈的竞争方式，成为房价高涨的“替罪羊”之一。
应该看清，央企参与房地产市场竞争，并非是推高房价的主因。即使地价推高房价的理论成立，造成地价居高不下的主因，是垄断性的土地供应方式，而非参与市场竞争的主体企业。换句话说，在土地招拍挂市场，央企不出价，其他企业一样会出价，只要拍到地后，能够获得利益。比如抱怨在北京几年拿不到地的华远地产总裁任志强，数年前在一块志在必得的地块争夺战中，输给的对手并非央企，而是李泽楷摩下的盈科地产。
78家央企退出房地产领域，只是减少了市场竞争主体的数量。央企房地产资源整合之后，依旧会集中于16家以房地产为主业的央企之中，土地转让市场中，央企的强势地位难言会有根本的改变。
从这一角度讲，对于目前房地产市场存在的问题，要想从根源上解决，一方面在于解决垄断性的土地供应方式；另一方面，当在于为非国有企业创造更为公平、公正的企业融资环境。只有这样，央企房地产业务，才不会成为房价居高不下的“替罪羊”。
白岩松：总理说的算，还是总经理说的算？
房地产市场究竟是总理说了算，还是总经理说了算。在两会当中，大家都记着总理的工作报告当中说要遏制部分城市房价过快上涨这样一种趋势。但是一天就给总理的报告上眼药，三个地王接连创出高价，而且还没盖楼，价格就已经高出了附近的二手房，甚至旁边的商品房，有的时候是你在想，是不是总理说了不算，总经理说了才算。
烟草，远洋，兵器这样的企业，手里是有钱的，在寻找投资的方向的时候，看不到其他的领域 (论坛 新闻)，他之所以花巨资竞购土地，是看到了上涨预期，北京市四环以内的房子的期房的均价已 过了三万一平米，未来依然会有上涨的空间，是有利可图的。对于商人来说，不管他是什么性质的企业，“无利不起早”。
出现这三个地王之后，会导致整个周边房地产，在未来发展的时候价格的升高。另外，北京在中国房地产市场当中也是具有相当大的影响力，一天之内出现三个地王，它既会带来直接价格快速上涨，也会带来一个对未来高房价预期，对消费者也导致一个，再不买又要高。
其实在北京也好，或者说是上海也好，对于普通的，绝大多数的中国老百姓来说，当房价超过一万五之后，其实涨不涨跟大家没关系了，大家的注意力恐怕不再关注，你说三万涨到四万有什么区别，反正买不起。
朱大鸣：地王拯救了地方债务危机
央企拿地都疯了，背着地方债定时炸弹的地方政府，又可以喘口气了。房地产还处于上升通道，所有的资源都企图绑上房地产。
两会并没有阻止地王圈地的热情，北京这几天连续上演了央企抢地高潮，继中信地产、远洋地产、中国兵器装备集团以及中国烟草集团纷纷圈地称王之后，保利地产又以50.4亿抢下大望京地块。
国土部十九条禁令中的“开发商拿地先缴20%保证金”，“合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年”等条款对于财大气粗的央企来说，根本就是毛毛雨，但对于中小开发商甚至老大万科来说，却都是一道障碍。
事实上，从2009年开始起，央企抢地已经成为传统的开发商的一场噩梦。万科的王石早就愤恨不已，声称不当地王，最近又说，“不拿地是自律”，作为上市公司来说，误判市场会遭到股东们的不满，但又能怎么样呢？
潘石屹更是数落任志强“拿钱买丢人”，任志强则一改往昔的强势，声称自己“很无能”。
事实上，王石、任志强现在被迫到二线甚至三四线城市发展去了，而潘石屹在手握巨额上市资金后，2008年等待百日剧变好收尸，但无奈的是只能象征性地收了上海著名的烂尾楼东海广场。笔者在2007年曾经说过，开发商将转移到二线城市和三四线城市，没想到不仅仅是中小开发商如此，大开发商也已经被挤出了的一线城市。
而且，更让他们出离愤怒的是，两会期间信誓旦旦的整治地王的声音尚未落地，但央企已经用行动“践踏”了政策。以至于央视主持人白岩松发出“房地产市场究竟是总理说了算，还是总经理说了算”质问声音。
为什么央企拿地这么疯狂呢？我们姑且不论其市场的动因，单单从地方政府角度来说，此事已经非常尴尬。就北京市来说，截止到3月15日，不到三个月卖地收入已 过去年卖地收入的一半。
央企疯狂拿地是在地方债出现在不妙的背景下，地方财政可能面临巨大的风险，如果不排除这些风险，势必削弱地方政府的执政能力。
地方政府由于财政收入过于薄弱，因此，地方债已经成为大隐患。可以说是一颗颗埋在地方政府地上的定时炸弹，如果不能处理好，地方债危机就会蔓延。在这种背景下，地方政府只能卖地生财还债。
地方债有多少呢？中金公司研究报告预计，2009年末，地方政府融资平台贷款余额(不含票据)约为7.2万亿元，其中2009年净新增约3万亿元。预计2010年和2011年后续贷款约为2万-3万亿元，2011年底达到约10万亿元。报告称，2009年底主要上市银行地方政府融资平台贷款约占贷款总额的10%，国开行和地方性金融机构占比相对较高。10万亿元的地方政府负债约占中国2009年GDP的三分之一，相当于中国外汇储备的70%。
当前，欧洲主权债务危机正在蔓延，希腊债务危机几乎拖垮了政府，而此前的冰岛几近国家破产，葡萄牙、西班牙、南欧四国以及法德和英国，都面临着巨额的债务危机，美国债务更是惊人，作为一个主权国家，他们有更多的手段和方式解决债务问题，但对于地方政府来说，最简便的手段就是卖地生财好还债。
众所 ，地方政府的土地财政，就是 “第二财政”，这个财政事实上比财政对地方政府更具有实质性的意义，因此，卖地还债是地方政府的几乎单一选择。习惯于“寅吃卯粮”的地方政府，在银行的配合下，天然地倾向于选择贷款－建设－卖地－还贷的资金运作方式。因此，为了这个运作循环不至于破产，地方融资真正的平台不至于断了后路，只能保持旺盛的土地市场，否则，对于地方政府来说，将是一场难以扛起的梦魇。
很多人说房地产“绑架”各个角落，但事实上，很多是这些角落期待被“绑架”。资本恶炒土地和房屋，很多行业期待房地产借房地产的热气来走出困境，各个产业的风险都指向了房地产，房地产沦为人人都指着脊梁骨骂的房老大。地方政府借助土地杠杆经营城市，虽然取得了有目共睹的成就，但也造成了房价的刚性上涨，几乎无法进行调整，因为“绑在”房老大身上的利益太多了，多的让所有的力量只能选择忍耐。因为一旦冲动，就能捅出一个大窟窿，想堵也堵不住。人们发现，如果以前痛骂中小开发商很“无德”，现在才发现，央企地王是更野蛮。楼市已经变天了，产业环境早已经不是“完全竞争”市场了，一个个巨无霸正在盘踞在最有利的位置，2007年的那些巨无霸们已经开始失落了，怪不得王石不愿谈房价了，不愿谈拐点和泡沫了，潘石屹嘲笑任志强“拿钱买丢人”岂不是也在自我解嘲吗？面对如此变局，传统的开发商们也只能如此自我解嘲了。
房地产已经被太多的利益和资源挂靠上了，这是将房地产放在“火上烤”，且不说楼市如何，但地方财政对于房地产如此依赖，风险实在是很大，增加地方分享税收的比例，重新调整税收制度，或许已经是绕不过的问题了。
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