[摘要] “国四条”！“国十一条”！上调存款准备金率！中央三道令箭连发，紧缩信号咄咄逼人。房产开发商们在这个冬日里度感受到了逼人的寒意。在经历了2009年大手笔拿地之后，随着管理层对房企融资闸门的收紧，房地产企业的资金压力再度显现。
“国四条”！“国十一条”！上调存款准备金率！中央三道令箭连发，紧缩信号咄咄逼人。房产开发商们在这个冬日里度感受到了逼人的寒意。在经历了2009年大手笔拿地之后，随着管理层对房企融资闸门的收紧，房地产企业的资金压力再度显现。
“去年房地产开发商的感觉特别好，可能会产生不缺钱的假象。今年国家调控方向一转，去年以来大量拿地的企业，特别是靠和金融机构合作、从银行贷款的企业今年会感觉比较大的资金压力。”工商联房地产商会副会长、建银精瑞资产管理公司董事长李晓东表示。作为资金密集型行业，充裕的资金无疑是房企赖以生存和发展的生命线，随着央行日前上调存款准备金率，货币政策收紧的预期日趋强烈，业内人士预计在今年二季度房地产开发商的资金压力将会逐渐显现。
绷紧的资金链
新年伊始，在港交所上市的绿城中国(03900.hk)的一则公告再度引起了人们对这家以激进著称的房企的关注：根据这则公告，绿城中国于2009年12月31日与平安信托订立协议，绿城通过向浙江报业项目公司注资3亿人民币方式，收购该项目公司75%直接股权。注资后，以2亿元将项目公司五成股权售予平安信托。待达成若干条件后，会透过若干银行向项目公司提供合计13亿元的委托贷款，并向平安信托转让委托贷款。出售完成后，绿城将实际控制项目公司五成股权，其余五成由平安信托持有。
绿城集团一位负责人在接受本报记者采访时表示，在上述融资安排中，若干银行向项目公司提供的合计13亿元的委托贷款是由绿城安排的，而平安信托将通过发行理财产品的发式购买这笔委托贷款。“这实际上是一种直接融资的方式。”这位负责人表示。“现在一块地动辄就要几十亿元，仅靠上市融资和银行贷款是没有办法满足房企的资金需求的。”
在众多高价拿地的房企中，绿城集团是最为激进的一个。2008年公司年报显示，绿城资本负债率已高达140.1%，在如此高的资本负债率之下，绿城集团在2009年依然进行快速扩张，在浙江省内外大幅拿地。有数据显示，绿城集团在2009年7月至10月初，买地花费高达210亿元。而本报记者根据绿城集团网站公布的数据进行统计，2009年10-11月，绿城通过招拍挂等方式，取得杭州、合肥、舟山、丽水、台州等多幅土地，耗资近95亿元。去年全年绿城集团通过招拍挂及合并收购股权等方式新增项目33个，新增土地面积为406万平方米，总建筑面达到781万平方米。
在如此大规模拿地之后，绿城集团融资需求迫切，除了通过银行渠道之外，绿城集团开始开辟其他融资渠道：2009年9月10日，绿城集团与平安信托签署合作投资战略框架协议，根据该协议平安信托将对绿城集团负责开发的房地产项目展开投资，有望在未来三年内实现150亿的信托资金投资规模。按照双方的合作框架协议，平安信托将通过信托的第三方资产管理平台，针对合作的每个项目设计具体的股权信托计划，和绿城集团一起投资优质住宅项目以及城市综合体项目。
实际上，不仅绿城集团，进入2010年，大部分房企都有强烈的融资需求。据初步统计，目前沪深两市提出过再融资计划但尚未通过审批的房企有41家，涉及金额达862亿。具体来看，苏宁环球等33家上市房企拟增发融资687亿(已剔除以资产认购增发的情况)，其中金额者为万科与招商地产，前者拟公开增发募资112亿、后者定向增发募资56亿。此外建发股份、冠城大通与中粮地产拟配股融资81亿；而首开股份、渝开发、浦东金桥等4家拟发行公司债融资65亿。另有栖霞建设、嘉宝集团、福星股份等3家企业拟发行可转债融资30亿。
“没有不缺钱的房地产企业，房地产的行业特性决定了房企只要发展，就必须有资金支持。”李晓东表示。由于去年货币政策比较宽松，金融机构也有放款冲动，因此房地产企业感觉特别好，可能会产生不缺钱的假象。但随着近期国家调控的转向，去年以来大量拿地的企业，特别是靠和金融机构合作、从银行大量贷款的企业今年将会感觉比较大的资金压力。
李晓东告诉记者，据他们了解，目前民营企业和中小企业融资需求更强烈，而央企由于有大的银行贷款的支持，在短期内影响不大，此外每年的一季度都是银行集中放款的时间，因此一季度也会相对宽松，而真正的紧张应该出现在二季度以后。民营开发商和中小企业资金紧张的局面将会对整个房地产行业产生较大影响，原因主要在于：虽然近几年央企在房地产行业取得了较大发展，但房地产市场还是以民营企业和中小企业为主，根据建银精瑞的统计，目前大型央企和国企在房地产领域的市场份额仅在20%左右。
融资闸门渐闭
正当房企准备大举融资之时，政府管理部门出于对高房价和房地产泡沫的担忧，开始收紧房企融资的闸门。根据本报此前报道，自去年9月起，证监会联手国土资源部严把房企融资审核关。据悉目前国土资源部正配合证监会，对部分申请IPO和再融资房地产企业中的25个涉嫌违规用地项目进行清查，核查内容包括项目涉及土地的农用地核用和征收、土地使用权取得、土地出让合同履行、国有土地使用证取得、动工和开发建设以及转让等情况。
与此同时，房企融资的另一个重要渠道——银行贷款也正遭遇调控。在前不久公布的“国十一条”中，国务院对房地产金融发出了明确的调控信号：指出要加强房地产信贷风险管理，金融机构要严格执行房地产项目资本金要求，严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款。此外还要求人民银行、银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导。有关部门要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控，防范信贷资金违规进入房地产市场，防止境外“热钱”冲击我国市场。通知还要求进一步建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度，加大交易资金监管力度。
“政策的着眼点是控制房价的过快增长，防止资产泡沫，政策出台很及时，针对性很强，在手段上有节制，既调控又要防止对行业过快的打击。”李晓东表示。他认为，政策的出台主要由于去年以来，不少央企天价拿地，而这样天价的拿地将来出来的产品可能会有泡沫，因此政府及时对房地产资金供给进行适度控制。
这项政策使银行对房地产企业的贷款更加谨慎起来，“对房地产开发贷款我们一直比较谨慎，一般会选择比较知名的开发商，项目性的我们一般不会参与。”深发展上海分行一位负责人向本报记者表示。据了解，近几年以来，深发展一直压缩在上海地区的房地产贷款业务，目前房地产贷款占比已经由前几年的30%降至8%，这位负责人告诉记者，房地产贷款占比在10%左右是一个比较合适的比例，上下波动区间大概是5%，也就是说15%也是比较安全的，但是超过30%就比较危险。
由于去年以来过快上涨的房价，银行对房地产行业的风险防范意识正在提高，“我们觉得必须要谨慎，不论是开发贷款还是个人按揭贷款，特别是今年的上涨幅度太大，涨速太快，而且房地产市场异于其它市场，调整来临后，流动性会变得非常之差，根本找不到接盘的人。”上述深发展上海分行负责人表示。
房地产开发贷款收紧，民营房企和中小房企受到的影响首当其冲，“作为银行业内的一种共识，包括四大国有银行、股份制商业银行，在房地产信贷指数上面都有一些标准，基本上都会选择当地有一定规模实力的开发商和地段占优的项目。对于一些中小开发商，项目公司型的开发商，基本上贷款都来自当地的区域性小银行，或者农信社，这种中小开发商很难进到主流银行的服务渠道里。”浦发银行福州分行一位负责人向本报记者表示。
“地王”忧思
2009年是地王频出的一年，天价“地王”现象在北京、上海、广州、杭州等热门城市不断上演，土地价格被不断刷新。仅以上海为例，从2009年7月起，地王纪录几乎每月就被刷新一次。
2009年7月23日，金地集团以30.48亿元的总价、近14500元/平方米的楼板价拿下上海青浦赵巷10号居住用地，成为上海2009年的新“地王”。这一纪录仅仅保持了35天：8月27日，华润置地拍下南翔两块地，价格为35.22亿元，地块的价格和出让面积均超过了“赵巷地王”。
9月是地王频出的一月：9月10日，中海地产拍得长风地块，价格为70.06亿元，华润置地创下的地 纪录仅仅保持了14天。9月17日，海航集团、保利地产分别拍得黄浦江沿线两幅地块，价格为18.24亿元、30.05亿元，创下“单价地王”。9月30日，绿地集团拍得龙华地块，价格为72.45亿元，再次刷新上海“地王”纪录。
直到2009年的最后几天，上海的地王纪录仍然被继续刷新。2009年12月23日，中国建筑的全资子公司中国中建地产有限公司，以37.2亿元总价拿下了上海新江湾城C6地块，该地块也是上海幅单价超过3万元/平方米的住宅土地，楼板价格32484元/平方米，C6地块也成了中国单价最贵宅地。
“土地是稀缺资源，房地产企业要想发展就必须要有足够的土地储备，谁掌握了土地谁就掌握了主动权。”对于房企如此疯狂拿地，一家国内大型房企的总裁在接受本报记者采访时表示。“现在看来，这些地王的总价或单价可能很高，但往后走它可能会更高。”而如此高的楼板价，造出的房子已经远非一般消费者所能承受，这位房企总裁表示，目前中国的高端楼盘还有很大的发展空间，只要做出品质，不用担心房屋未来的销售。
与房产开发商的乐观相比，无论是业界专家还是银行等金融机构对“地王”的忧虑更甚。“在市场经济的条件下，价格是由供求决定的，而不是由成本决定的，前几年已经有这样的教训了。”李晓东表示，“我们在做项目的过程中有三不原则：对房价涨幅过快的地区、拿地成本过高的项目和涉及拆迁的项目不做。”
而银行对高地价隐藏的风险早有前车之鉴。“银行和开发商之间本身就是一种不对称关系，开发商不可能追求楼盘的利润达到50%或者更高，开发商在业界有一套评估标准，如果它认为略高于风险，它都可能去做，但是银行不会，银行对于地王项目还是非常谨慎的。”广发银行上海分行一位副行长向本报记者表示。
浦发银行福州分行一位负责人则告诉本报记者，房企不计成本大量拿地蕴藏着很大风险，由于一个房地产开发不是一两年就能完成和变现的，通常需要2—3年或者更长的时间，在目前政策变化预期强烈的情况下，企业未来的盈利情况很难预测。“我们目前能看清的只是在今年上半年房地产市场不会有大的变化，但是一两年之后则很难讲。包括物业税未来推出的预期，对于地产市场将会带来很大影响，在开发周期2-3年的情况下，风险是肯定存在的。”这位负责人表示。
事实上由于不计成本拿地，最终无力开发而被收回土地的“地王”已屡见不鲜：据媒体报道，就在本月初，广州市国土局收回广州天河地王——员村绢麻厂地块，该地块在2008年1月，由国内某知名房地产企业以41亿元的天价竞得，同时被收回的，还有该地块1.3亿元的保证金。
“地王的诞生往往标志着房地产价格的一个向下的拐点，一些行业的周期变化往往伴随着标志性事件。”上述深发展上海分行一位负责人表示。有银行业人士认为房地产调控政策还远远没有到位，后继的政策还会陆续出台。“目前的调控政策没有实质性的东西，虽然也有诸如增加供给等新内容，但是对原来的政策矫正的力度还远远不够，对于调控房价所能起到的作用也比较有限，对于具体的信贷政策会有所预期。”一国有银行负责人表示。
房企多面突围
“房企融资除了传统的银行渠道和上市融资之外，还有很多其他的渠道，比如信托、房地产股权基金等，今年我们将会拓展信托、房地产股权基金等融资渠道。”某大型上市房地产企业一位高管向本报记者表示。
每当银根收紧之时，信托便成为房地产企业的“救命稻草”。今年初，房地产信托密集发行的局面又在重新上演。根据用益信托统计，在2009年的个工作周(1月4日-1月10日)，就有10款信托产品投资于房地产领域，超过了当周发行信托计划的1/3。“最近特别忙，来找我们的房地产企业特别多。”上海一家信托公司信托业务部负责人告诉本报记者。
与往年不同，今年在与信托公司合作发行信托计划的房地产企业中，不仅有民营的中小房地产企业，一些大型房地产企业也纷纷开始未雨绸缪，与信托公司商讨未来发行信托计划融资事宜。去年以来，金地集团、绿地集团两家大型房企先后与平安信托签定合作协议，通过信托的第三方资产管理平台融资。“我们希望和平安信托一起在房地产金融方面做一些创新，上述公告的方案只是创新方式的一种，以后你将会陆续看到我们其他的创新方式。”上述绿城集团负责人表示。
相关统计显示，最近几年在信托公司的资金运用中，房地产行业的比例一直在呈逐年上升趋势，并已经成为信托公司投入的领域。“房地产的投资比其他证券类的投资更加稳健，信托也越来越成为房地产直接融资一个很好的渠道。”李晓东表示。不过由于信托公司的业务活动也受到监管部门的严格监控，去年以来，针对房地产信托业务，银监会也多次对信托公司警示，并出台了相关约束性规定。因此，目前信托公司对于开展房地产信托业务也显得非常谨慎。
与上述大型上市房企高管观点一致，李晓东也认为未来房企将越来越借助其他融资渠道，随着民间的直接融资越来越活跃，未来国内人民币基金会有比较快的发展，无论是通过信托渠道还是采用有限合伙的基金在将来都会有比较快速的发展，而房地产行业必将成为这些基金一个很重要的投资方向。而房地产基金可以降低房地产企业对银行的依赖，使普通老百姓进入房地产行业，分享行业的利益，另外还可以降低开发商的资金杠杆，分散金融机构特别是银行的风险。不过他同时指出，房地产基金也会对市场有一个判断，比较谨慎的投资，由于股权基金并不追逐利润的化，因此会在利润和风险之间寻找平衡点，选择支持成本比较合理的项目，对开发商的资质和他们自有资金的投资比例，也有谨慎的要求。（齐鲁网）
延伸阅读》》》紧缩政策越来越严厉 楼市"二次拐点"渐行渐近
市调控一经定调,紧缩政策一个比一个严厉。
1月14日,官方数据为“严厉”作出了注脚:2009年12月份,70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.8%,同比和环比增幅均超过11月,是去年房价涨幅的一个月份。
在此一周前,国务院发布“国十一条”。政策以形式甚至还以最严厉的口吻来指令地方政府严格执行中央的政策。
1月13日,住建部、发改委、财政部等六部委负责人齐刷刷亮相国新办新闻发布会,再次强调并解读“国十一条”。这是进入新年以来各部委间最为高调的一次集体行动,目的只有一个,调控房地产市场,信心和决心满满。
不仅如此,本报记者还发现,住建部在会后还一改以往风格,专门发文强调:对房价上涨过快的地区和城市进行重点督查,确保各项工作措施落到实处。
《华夏时报》记者采访获悉,近日,相关部委或将联合成立小组,并分批分赴各地检查督办政策落实。而更多涉及金融财政的新政策也在紧张酝酿中。
“中央意图很明显,希望中央、相关部委以及地方协同作战,落实政策。”房地产经理人联盟秘书长杨乐渝分析说。
一系列政策出台后,开发商的心态也发生了微妙的变化。接受记者采访的房地产人士均对2010年房地产行业的发展表示“谨慎”态度,且认为“行情不可能回到2009年”。而更为激进的观点已开始预感到楼市“二次拐点”的临近。
紧缩高压
“这次房地产调控和过去不一样,出台的政策几乎囊括了所有可能运用的手段。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌接受记者采访时表示。
从去年11月底温家宝总理公开表示“部分城市房价上涨过快,要抑制投机”开始,国务院常务会议紧接着又提出,通过增加供应尤其是保障性住房的供应来抑制房价,并明确提出三年建成1540万套保障性住房。
随后,国土资源部、住建部、财政部、银监会等多部委出台了一系列调控房地产措施,形成了土地、市场、信贷等全方位立体监管局面。北京、上海、广州、深圳等一线城市也开始高调公开2010年保障性住房建设规划。
南京市代市长季建业一句“我十多年的工资买不起大房”,表达出了地方政府对高房价的担忧。
“房地产价格的过快增长有颠覆经济的危险。”中国宏观经济学会秘书长王建绝不是在危言耸听。
货币政策紧缩则比市场预测得要早很多,存款准备金率上调,靠信贷生存的房地产企业感知最明显。
就在政策层出不穷之际,国务院再出一把火,出台了“国十一条”。而就在市场对于政策逐渐进入麻木期时,住建部、国土部、财政部等六部委又适时集体召开新闻发布会解读。
杨乐渝分析认为:“国十一条的首要目的就是要传达中央调控房价的态度和决心。”
与以往不同的是,“国十一条”不仅首次提出“抑制投资投机性购房需求”,这与之前抑制投机的表述不同;还首次明确地方政府作为房地产调控的首要责任人,要求进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责,市、县人民政府抓落实的工作责任制;其中,“国十一条”还特别对地方政府刺激房地产的“土办法”提出警告并要求清理。
隐现“二次拐点”
《华夏时报》记者采访获悉,涉及房地产市场的紧缩政策远未结束。
“住房价格必然将按供求关系去调整和浮动。”住建部副部长齐骥13日强调,一方面增加供给,另外一方面遏制不合理的住房消费,使商品住房的供求关系更加平稳。
市场对此的判断是,政策预留空间很大。
“国十一条”明确二套房首付比例提高到四成,但中体奥林匹克市场营销部经理周海山接受《华夏时报》记者采访时预测:“不排除将来提高到五成的可能性。”
开发商目前的疑问还包括:土地出让方式会不会发生重大变化。截至2009年底,仍然约有1万公顷闲置土地,54%左右的闲置土地主要是政府部门造成的。国土资源部13日重申:“严格依法打击各类违法用地和囤积土地、倒卖土地等行为。”
下一步会不会加息？什么时候加？这是谁都想知道答案的问题。“抑制流动性过剩是必然的。”顾云昌预判。
房地产市场从来都是买涨不买跌,当跌势开始出现时,连环反应导致的“二次拐点”也就不远了。
对此,周海山认为,刚性需求已在2009年极大地透支,今年房价至少要下跌20%-30%。他预测:如果在6月前跌到位且有人开始出手买房,开发企业的日子会好过点;如果开发企业还是期待2009年那样的行情,通过涨价制造行情硬撑到10月份,那就完蛋了。 《华夏时报》
2010年楼市变局：房价是否下跌 调控是否起作用
1月17日,由中央电视台主办,中国国际经济交流中心协办,一汽大众奥迪品牌担当合作伙伴的首届中国经济年会在北京举行。这次年会的主题是:宏观经济分析与展望。
2010年中国经济众多热点当中,楼市走向是老百姓最关心的话题。在刺激住房消费的政策措施和大幅增长的信贷规模推动下,国内楼市经历了09年火爆的一年,很多城市的房价攀升到了新的高度。而最近一段时间国家加大了房地产调控力度,各地鼓励购房的优惠政策也陆续终止,2010年的楼市到底会何去何从?引来了各种猜想。《经济半》栏目特地在首届中国经济年会现场对百名经济学家企业家展开了问卷调查。一起来看看。
2010年楼市新变局房价是否会下跌
根据当前国内经济热点及学界、企业界和公众关心的话题,《经济半》栏目发出了上百份经济学家企业家问卷调查。国家发改委副主任、国家能源局局长张国宝,联想集团董事局主席柳传志、TCL集团有限公司董事长李东升、中国人民大学副校长陈雨露等参与了问卷调查,大家从各自不同的体会,就明年中国的楼市趋势表达了观点。
我们问卷调查的个问题是,最近一系列楼市调控政策出台,您认为2010年中国房价的整体趋势会是怎样?其中看涨的比例,占到了43%。;认为明年房价会持平的经济学家和企业家占调查人数的31%;看跌的比例,只有26%。
在“首届中国经济年会”的分论坛“中国商业领袖展望2010”上,关于房价也是与会商业领袖们最为关注的话题。
陈伟鸿:“对于普通的百姓而言,最关心的是房价多少会涨还是会跌,这是一个最现实的问题,我们做一个判断,把大家手中的表决牌拿出来。2010年中国的房价可能会就此下跌?因为我们看到了那么多调控的措施出台,看看你们对这个观点的态度是什么。”
对于主持人的房地产有可能下跌的预测,所有上台参与讨论的5位商业领袖全部表示反对。
“全反对,没有人同意我,反对的理由原因是什么呢?”
首都创业集团董事长刘晓光:“个原因,资源的紧迫性,稀缺性,像我们这么样的企业基本上没有在核心城市。第二个来讲,还是供求结构的问题,去年北京大约卖了20万套,实际上现在可供量还是一个缺口,第三口还是跟人民币、货币贬值有关系,不得不让投资保值。”
陈伟鸿:“可能房价不会降。”
海南省农垦总局局长王一新:“我不愿意让它下跌,也不愿意让它涨得太快。”
北京今典集团董事长张宝全:“其实任何市场和任何产业如果有或高或低的变化,对消费者供应量都是不利的,应该说供应量和消费者都希望相对稳定的。”
陈伟鸿:“对平稳的态势,所以看您了。”
亿达集团有限公司董事长孙荫环:“从现在情况来看,房价要下来基本上没有可能,但是我们房产开发商特别不喜欢房子价格涨得过快,与我们健康、持续发展是十分不利的。”
2010年楼市新变局 地王是否还会频出
2009年6月30日,北京市国土局的土地拍卖大厅,现在正在举行广渠路15号地的竞拍,在这里记者发现,我国地产界赫赫有名的产业巨头,万科、SOHO中国、华润置地、保利地产、远洋地产等,都来参加了竞拍。在不到2的时间里,广渠门15号地,从最初的21.12 亿元起拍价,被参加竞拍的地产大亨们叫到了 30个亿元。拍卖师不得不将竞价阶梯由2000万元调到了1000万元。
现场竞争越来越激烈,在紧张的举牌中,价格以每3一亿元的速度攀升。18号保利地产、10号SOHO中国、15号远洋地产、28号惠明地产各不相让,到16点46分,远洋地产直接将价格从32.7亿元,提高到33亿元。
全场一片哗然。10后价格飙升到36.7亿元,28号惠明退出,17点,突然杀出一匹黑马,3号中化方兴直接把价格叫到了36.9亿元。竞争在18号保利地产,10号SOHO中国,和3号中化方兴之间展开,到17点10分时,SOHO中国在报价到39亿元时退出。保利地产和中化方兴都表现出志在必得的决心。最终中化方兴以40.6亿拍下。
北京新的地王诞生了。起拍价为 26.12 亿元的广渠门15号地,经过35的激烈竞拍,最后以总价40.6 亿元,刷新了地王的记录。规划建筑面积约为28万平方米的广渠路15号地,成为北京实施招拍挂制度以来,成交总价的土地。
2010年1月8日,南京的新年土地拍卖,吸引了众多竞拍者。最终G75地块以8亿6500万成交,溢价超过200%,测算下来楼面均价接近1万6,而这块地也晋升为南京新地王。和南京相似,很多城市的新年拍都再创新地王,延续了去年年底的“盛世”。很多参加年会的开发商都认为,今年的地王依然会出现。
刘晓光:“我觉得肯定还会出现‘地王’这种现象,但是它的幅度小多了。”
因此,国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌认为,地王频出和房价高企的背后,不仅仅是货币政策。
国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌:“我又不认为完全是货币政策一项政策所造成的,当然最后表现结果是货币多了,为什么会有这个状况,土地财政的政策,高的地方50%都是卖地收入,廉租房建设这方面又没有做好,同时抑制投机房,从需求方面又没有压住,最后结果是房价上涨。
从这个角度说,不仅仅是货币政策问题,而且我认为如果把房子上涨全部集中在货币政策上,很多地方财政的投资行为要不要退出,我们这么多老百姓有钱,鼓励他投资买房,还是鼓励他搞实体经济投资,没地方投,要不要国退民进等等这一系列问题都要配套起来研究,也就是说房市政策必须在非房市中间寻找更好的配合政策。”
2009年杭州市土地出让金达1200亿,夺得了个。去年杭州市地方财政收入520.79亿元,增长14.4%,占财政总收入比重为51.1%。这意味着,杭州1200亿的土地出让金收入,是地方财政收入520.79亿的2.3倍。此次中央调控出台后,在一条房地产中介公司集中的街道上,记者逐个进行了走访。不过这里已经看不到2009年市场火爆时的场面,记者走访的每一家门店,都是显得冷冷清清,几乎看不到上门的客户,只有经纪人在忙碌地打着电话。
房产中介公司员工:“每天都这样的,元旦过了以后,客户上门的很少,很清冷。成交量现在很少的,成交量都下降了。
记者:“这两天咱们的生意怎么样?”
“没生意。”
记者:“就是从元旦之后就是这样吗?”
“对。元旦之后成交量不多了。”
记者:“一天能有多少?”
“说上门客还是什么?”
记者:“上门客和成交的?”
“成交的话,成交基本上没成交量,整个杭州都没成交量。”
记者了解到,自从元旦之后,整个杭州市的二手房交易量就急剧下降,很多中介公司连续几天没有做成一单买卖,就连到门店咨询的人都少的可怜。
房产中介公司员工:“顾客一天一两个,主要还是来问一下,诚心买房的不多,都是持币观望都在。以前的话,每天能接待20、30个,现在一天有两三个也是不错的,现在很多客户,持币观望的比较多,过来也都是咨询一下,今年的这个政策还有房价的走势怎么样。”
然而很快,杭州、南京等地却纷纷出台补贴等“救市”政策,将中央调控化之为无形。在“中国商业领袖展望2010”论坛上,万达集团董事长王健林认为,不能忽视中国的土地出让制度,要解决中国房地产的问题,只有从根本上解决地方政府对土地财政的依赖。
万达集团董事长王健林:“刚才大家讨论的时候忽略了一个地产当中的一个东西,其实地产当中的不是开发商也不是企业,而是政府、地方政府。中国的房地产开发模式,最重要的不是我们楼市变革、变价,等等,的问题,下决心改革现在中国地方政府对土地财政的依赖。去年有9个城市接近和超过1000亿土地的出让,市以下的城市一般预算财政收入和土地收入一半对一半。这种对土地财政高度依赖,必然促进房地产市场继续走高。去年议价500、600,挂牌价如果就算成本,那也是200、300,所以研究房产,所有的专家、学者,下到地方政府这一块,如何能够改革现在的土地出让制度和保证土地市场平稳发展,我做了一个详细的统计,在2004年以前,前20年中国房地产市场没有一年上涨幅度超过10%,那时候虽然有腐败,但是房价都是个水位上升,就是04年,土地制度,房价像做鬼一样,所以我们好好反思一下地方政府的地位。”
从这些经济学家和企业家的解读里,我们可以看到,房价大幅上涨只是一个表面现象,背后隐藏着土地供应、财政收入、保障性住房建设等一系列矛盾。眼下新一轮楼市调控正在拉开序幕,就在1月10日,国务院办公厅又发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,要求二套房贷款首付款比例不得低于40%。这些调整究竟会对2010年的楼市带来了哪些影响?
2010年楼市新变局 调控是否能起作用
随着楼市调控政策密集出台,新年一开始,我们看到不少地方的楼市出现降温。北京市房地产交易管理网统计,元旦三天假期京城二手房上签约仅63套,比2009年同时期减少了将近六成,而深圳在元旦过后的一周,二手房成交环比跌幅达70.9%。
房地产交易遭遇新年寒流,给大家带来了困惑,从09年下半年开始发力的房价在新的一年,究竟是继续上涨,还是会掉头向下?我们继续来听听专家在中国经济年会上的分析。
1月12日中国人民银行决定,从2010年1月18日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。提高存款准备金率,只是最近调控房地产行业的又一道令牌,之前一 个月的时间里,《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》等等调控政策密集出台(字版),靶心直指“炒房”、“囤地”。如此密集地出台房地产调控措施,后果会是怎样呢?只有16%的经济学家企业家表示,近期会有明显的效果,50%的经济学家企业家表示,调控措施在较长时期后才会有明显的效果;高达34%的经济学家企业家认为,国家的政策不会有明显的效果。在很多房地产企业的眼中,“平稳”成了他们预测2010年中国楼市的关键词。
圆桌会议现场
陈伟鸿:“刘晓光先生的稳定、和谐,供还不应求。为什么做出这么一个判断,我们看到在09底包括2010年初的时候政府出台了非常多的调整楼市的措施,这些措施不就是为了让供不应求的局面有所缓解吗?”
刘晓光:(首都创业集团董事长)“稳定政策,宏观调控政策也比较稳定了,如果稳定下来是实现了和谐。从现在来讲,如果说我们计算大概一年有2000万人买房,有100万人,三千万个家庭,供应的房量还不够,所以供还是不应求。有一些城市比较艰苦一点。”
陈伟鸿:“宝全看到的变局出现在哪些?平稳是一个关键词,跌不可能,大升更不可能,有赞同者或者是反对者吗?赞同,赢得了很多让的赞同,但是我们请您分析一下原因。”
张宝全:(北京今典集团董事长)“对2010年房价的变化,都源于2009年房价的疯狂。实际上2009年中国房价出乎意料的变化,这是一个虚假的。到了2010年,基本上开始趋于平稳了,正常的供应和正常的需求,或者是一旦出现以后,市场趋于平稳了。而且我认为中国房地产的市场从2010年开始,以后很难有大的起落。而且中国的房产市场已经发展了本质性的变化,已经从一手房市场快速地向二手房市场转变了。所以2010年不可能很大幅度的下跌也不可能很大幅度的涨了。”
然而有的经济学家却没有像房地产开发商那么乐观。在“首届中国经济年会”的论坛上,清华大学李稻葵认为,今年中国房地产的调整难以避免。
“在我看来,大的形势下, 房地产的价格,尤其是大城市的房地产价格难免会出现一些比较明显的调整,原因何在?原因是这一轮的房地产价格的上涨跟前几年性质有所不同。,来的非常快,2009年4月份还没有怎么起来,我指的是大城市,突然4月底、5月初起来了。第二,明显的带有流动性推动的性质在里面,给定这么一个性质,在2010年刚一开始,我们看到了,央行采取了我称之为非常艺术性的货币政策调整方式,迅速提高了存款准备金率,这么一个政策给资本市场、房地产参与者传递了一个非常明确的信号,货币当局关注到了资产价格的变化,这是我个人的解读。在这个情况下,心态不太稳的、基础不太牢固的房地产价格很可能会产生变化。”
2009年的中国房地产的确超出所有人的预料,年初还门可罗雀、年中就彻夜排队、年底就坐地起价,最终12月以创纪录的涨停收官(图表)。这一幕疯狂行情,源头是08年年底的“救市”组合拳,而在经济学家看来,2009年宽松的货币政策,是09年房地产疯狂幕后最重要的推手。在“首届中国经济年会”的论坛上,人大财经委副主任委员吴晓灵就认为,在2010年中国应该在货币政策上引起足够的重视。
吴晓灵:“货币供应过多,很可能不表现在商品上,但是对于资产的价格来说会有很大的问题的。我想2009年房价的上涨已经让很多的老百姓感到了很震惊,也很心酸,以他自己一年的收入,几年的收入,甚至几十年的收入,都难以圆自己的房价梦。因而我们控制好货币,既要控制商品的物价,也要让资产的价格,特别是房产的价格不要过多上涨,这是我们货币政策应该注意的。”
2009年,中国的保障性住房建设进度缓慢,截至去年8月底仅完成投资394.9亿元,完成率为23.6%。2010年,中国将建成600万套保障性住房,力争到2012年末,基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。因此经济学家和企业家们都认为,只有将老百姓的居住权保障了,中国的房地产市场才能健康发展
夏斌:“,低收入群体必须有房住,这是保18亿亩耕地的底线一样,地方政府必须保,这是社会安定的原则。从土地供应、财政实力、财政资金安排,必须保。
第二,为了把这个弄好,土地出让,可以卖,卖完能不能专款专用,出来的钱首先全部保障低收入群体的住房要求,如果这个原则执行了,房价越涨,老百姓越高兴,因为土地出让的钱是保建设、保项目。”
李稻葵:“在一级市场上,政府要直接参与。我们在香港学了一半,卖土地,可是没有学会香港50%以上的人口住在政府提供的房子。所以一级市场政府必须直接参与,只有这么做,才能给地方财政提供可发展的比较好的基础。第二,不要让短期投机、流动性推动带来价格的迅速上涨。”
半观察:谁来解开房地产这团麻
解开房地产市场这团乱麻,不是单看房价涨跌这么简单。房地产市场经过十几年发展,站到了中国经济舞台的中心位置,在城市化进程中,有其必然性。但与此同时,又造成了地方经济对房地产过度依赖,土地财政的现象说明,我们所看到的飞速上涨的房价实际上背后有着许多明里暗里的原因在推动。而09年出现的资产价格上涨,又给房价加上了助推器,把它推离了正常增长的轨道。遏制房价狂奔,根本上说,还是应该让基本住房回归它本应有的定位。毕竟,发展房地产业的根本目的是让老百姓住上房子,不是供投资者拿来炒房子。 央视《经济半》
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