[摘要] “国四条”！“国十一条”！上调存款准备金率！中央三道令箭连发，紧缩信号咄咄逼人。房产开发商们在这个冬日里度感受到了逼人的寒意。在经历了2009年大手笔拿地之后，随着管理层对房企融资闸门的收紧，房地产企业的资金压力再度显现。
“国四条”！“国十一条”！上调存款准备金率！中央三道令箭连发，紧缩信号咄咄逼人。房产开发商们在这个冬日里度感受到了逼人的寒意。在经历了2009年大手笔拿地之后，随着管理层对房企融资闸门的收紧，房地产企业的资金压力再度显现。
“去年房地产开发商的感觉特别好，可能会产生不缺钱的假象。今年国家调控方向一转，去年以来大量拿地的企业，特别是靠和金融机构合作、从银行贷款的企业今年会感觉比较大的资金压力。”工商联房地产商会副会长、建银精瑞资产管理公司董事长李晓东表示。作为资金密集型行业，充裕的资金无疑是房企赖以生存和发展的生命线，随着央行日前上调存款准备金率，货币政策收紧的预期日趋强烈，业内人士预计在今年二季度房地产开发商的资金压力将会逐渐显现。
绷紧的资金链
新年伊始，在港交所上市的绿城中国(03900.hk)的一则公告再度引起了人们对这家以激进著称的房企的关注：根据这则公告，绿城中国于2009年12月31日与平安信托订立协议，绿城通过向浙江报业项目公司注资3亿人民币方式，收购该项目公司75%直接股权。注资后，以2亿元将项目公司五成股权售予平安信托。待达成若干条件后，会透过若干银行向项目公司提供合计13亿元的委托贷款，并向平安信托转让委托贷款。出售完成后，绿城将实际控制项目公司五成股权，其余五成由平安信托持有。
绿城集团一位负责人在接受本报记者采访时表示，在上述融资安排中，若干银行向项目公司提供的合计13亿元的委托贷款是由绿城安排的，而平安信托将通过发行理财产品的发式购买这笔委托贷款。“这实际上是一种直接融资的方式。”这位负责人表示。“现在一块地动辄就要几十亿元，仅靠上市融资和银行贷款是没有办法满足房企的资金需求的。”
在众多高价拿地的房企中，绿城集团是最为激进的一个。2008年公司年报显示，绿城资本负债率已高达140.1%，在如此高的资本负债率之下，绿城集团在2009年依然进行快速扩张，在浙江省内外大幅拿地。有数据显示，绿城集团在2009年7月至10月初，买地花费高达210亿元。而本报记者根据绿城集团网站公布的数据进行统计，2009年10-11月，绿城通过招拍挂等方式，取得杭州、合肥、舟山、丽水、台州等多幅土地，耗资近95亿元。去年全年绿城集团通过招拍挂及合并收购股权等方式新增项目33个，新增土地面积为406万平方米，总建筑面达到781万平方米。
在如此大规模拿地之后，绿城集团融资需求迫切，除了通过银行渠道之外，绿城集团开始开辟其他融资渠道：2009年9月10日，绿城集团与平安信托签署合作投资战略框架协议，根据该协议平安信托将对绿城集团负责开发的房地产项目展开投资，有望在未来三年内实现150亿的信托资金投资规模。按照双方的合作框架协议，平安信托将通过信托的第三方资产管理平台，针对合作的每个项目设计具体的股权信托计划，和绿城集团一起投资优质住宅项目以及城市综合体项目。
实际上，不仅绿城集团，进入2010年，大部分房企都有强烈的融资需求。据初步统计，目前沪深两市提出过再融资计划但尚未通过审批的房企有41家，涉及金额达862亿。具体来看，苏宁环球等33家上市房企拟增发融资687亿(已剔除以资产认购增发的情况)，其中金额者为万科与招商地产，前者拟公开增发募资112亿、后者定向增发募资56亿。此外建发股份、冠城大通与中粮地产拟配股融资81亿；而首开股份、渝开发、浦东金桥等4家拟发行公司债融资65亿。另有栖霞建设、嘉宝集团、福星股份等3家企业拟发行可转债融资30亿。
“没有不缺钱的房地产企业，房地产的行业特性决定了房企只要发展，就必须有资金支持。”李晓东表示。由于去年货币政策比较宽松，金融机构也有放款冲动，因此房地产企业感觉特别好，可能会产生不缺钱的假象。但随着近期国家调控的转向，去年以来大量拿地的企业，特别是靠和金融机构合作、从银行大量贷款的企业今年将会感觉比较大的资金压力。
李晓东告诉记者，据他们了解，目前民营企业和中小企业融资需求更强烈，而央企由于有大的银行贷款的支持，在短期内影响不大，此外每年的一季度都是银行集中放款的时间，因此一季度也会相对宽松，而真正的紧张应该出现在二季度以后。民营开发商和中小企业资金紧张的局面将会对整个房地产行业产生较大影响，原因主要在于：虽然近几年央企在房地产行业取得了较大发展，但房地产市场还是以民营企业和中小企业为主，根据建银精瑞的统计，目前大型央企和国企在房地产领域的市场份额仅在20%左右。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
