[摘要] 尽管有关部门声明“CPI转正并不代表通货膨胀”，但CCTV《经济半小时》栏目日前对上百位经济学家、企业家的问卷调查数据表明，公众对通胀预期有着强烈的认同感。数据显示，56%的被调查者表示“正面临明显的通胀预期”，另有35%的经济学家、企业家表示“通胀趋势已经形成，目前我们正处于通胀之中”。
中国房地产经理人联盟对组织内近百家房地产企业调查后发现———
尽管有关部门声明“CPI转正并不代表通货膨胀”，但CCTV《经济半》栏目日前对上百位经济学家、企业家的问卷调查数据表明，公众对通胀预期有着强烈的认同感。数据显示，56%的被调查者表示“正面临明显的通胀预期”，另有35%的经济学家、企业家表示“通胀趋势已经形成，目前我们正处于通胀之中”。
受通胀预期的影响，楼市投资热情再次爆棚，中国房地产经理人联盟对组织内近百家房地产企业调查后发现，投资性购买占在售楼盘销售量的70%左右。这一数据表现在高端楼盘上则更为明显，在华远·九都汇、嘉里·星源汇等一批高端楼盘，超过50%的买房人表示购买主要用来保值、增值，另有接近一半的买房人表示会兼顾自住和投资，而单纯用于居住的很少。同时，在投资助推下，11月北京住宅销售增长62.8%，均价环比上涨8%，呈量价齐升态势。
目前银行信贷相对宽松，利率比较低，被认为是投资购房旺盛的重要因素。
●楼盘地段关注
从投资需求特点上看，地段好、品质突出的高端楼盘成为投资热点，近期销售情况抢眼的华远·九都汇、三里屯SOHO等均位于城市核心区，由于地段稀缺、定位高端，并且区域内已形成成熟的商圈环境，这些项目成为投资聚焦楼盘，成交一路走高，据了解，自开盘以来，华远·九都汇的销售持续火爆，目前该项目首期放量的2栋楼已全部售罄。
华远·九都汇之所以在开盘不到一个月时间内屡创销售奇迹，主要是因为燕莎核心，周边驻守使馆几十家、外资企业500多家，30家甲级写字楼环峙，周边凯宾斯基、希尔顿、长城、威斯汀等多家超五星级酒店于其左右比肩而立，庞大基数的高端人群成为租赁市场的需求主力。
●高端楼盘供应萎缩
而从目前市场供应来看，投资者将面临房源短缺的尴尬。据搜房网新盘数据监控中心统计，截至12月19日，北京市可售商品住宅期房存量首次跌破6万套，为59954套，已达到近三年来的历史点，而四环内高端房源放量则更少，整个四环内在售高端项目不足50个，六成以上项目是2009年以前入市。
另一方面，在土地市场上，北京市已经提前一个月全面完成今年经营性土地供应计划，为了满足市场需求，政府在12月加推300公顷土地，但从房地产开发周期来看，即便新增土地供应能在最快时间内立项开发，也至少要在一年后才能上市，这意味着未来将在很长一段时间内北京楼市难以摆脱供应吃紧的状态。
而从新地块的地域分布来看，新地块集中通州、房山、顺义等区域，而市区尤其是四环内的城市中心区的土地放量极为稀缺，从各大房产巨头对市内土地的争夺可见一斑，目前中服地块预计成交楼面价已接近30000元/平方米，华远·九都汇附近的合生·霄云路8号价格已达55000/平方米。
09年地王频出国企称霸 土地改革前景不容乐
没有人预料到，在全球尚未走出金融危机阴影的情况下，中国的房地产却在今年迅速打了个翻身仗。
从今年二季度起，多个城市的房价重新走上了上涨的道路，原本观望的市场很快就被交易火爆所代替。
根据国家发改委、国家统计局公布的数据，今年11月，70个大中城市房屋销售价格较去年同期上涨5.7%，涨幅比10月扩大1.8个百分点。自从6月房屋销售价格同比恢复正增长以来，房价已经连续6个月保持同比增长。
“今年房价的上涨速度太快，很多城市的房价已经超过了2008年的点。”我爱我家房地产经纪公司控股公司副总胡景晖说。
与房价快速回涨步调一致的是，地价在今年也屡创新高，地王不断刷新。
只是，与以往不同的是，今年的市场中，国企成了一道扎眼的风景。各地地王的不断涌现，多数是国企称霸，而这些国企中，很多甚至从未涉足过房地产行业。
地王频出 国企称霸
由于受全球金融危机的影响，直到今年一季度末，房地产市场行情并不看好，地方政府对土地拍卖担心不已，2008年的流拍发生了太多，开发商没有兴趣拿地。
在北京，2009年计划供应住宅用地(含政策性住房用地)共1300公顷，而2008年这个数字为1700公顷，同比减少24%。
今年3月，北京市土地整理储备中心相关负责人曾透露，北京今年将可能推行勾地制度，来提升出售土地的吸引力。这位负责人表示，2008年北京很多土地都是以底价出让，土地吸引力不大。
勾地制度来自香港，是为了避免土地拍卖乏人问津而在拍卖之前增加一个保险程序，由感兴趣的开发商对土地开出价并交纳一定的保证金，如果开发商的报价符合这个地块的市场评估价，这块土地就会以公开招标或拍卖的形式出售，如果拍卖中底价不保，政府就会收回土地。
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这个制度就是为了激活土地交易。
然而，北京市没来得及推行这个制度，土地市场就咸鱼翻生了。
5月21日，北京市朝阳区广渠门10号地在经过十几轮竞拍后，由富力地产以10.22亿元的价格拍下。这个成交价，是挂牌起始价的3.42倍。而这块地在2008年曾被暂停交易。这个价格的成交一度让业界惊讶。
广渠路10号地拉开了地王诞生的序幕。
一个月之后，北京祈连房地产开发有限公司、成都中泽置业有限公司、中化方兴三次刷新纪录。其中，中化方兴以40.6亿元的成交价拍得广渠路15号地，更是一度成了地王。
11月20日，大龙地产耗资50.5亿元拿下北京市顺义区后沙峪镇的天竺开发区22号住宅用地，创下了北京市2009年成交总价超过50亿元的新地王。
不仅北京，在上海、深圳、宁波等城市，地王相继出现，各个城市的地王竞相赶超。
如此疯狂地拿地让人惊讶，而更让人惊讶的是，这些疯狂拿地的开发商中，国企竟然成了主力。
中化方兴是中化集团公司在香港注册的全资子公司；成都中泽置业的母公司是中国电子信息产业集团，大龙地产是顺义区国有企业。以70多亿元的价格吃下上海地王的中海地产也是国企，还有中粮旗下的中粮万科、中远集团的远洋地产、保利地产……中国电信也在11月发布公告表示要进军房地产业。
除了传统的国有地产公司外，2009年,那些原本从事钢铁、电子、粮食、能源等行业的国有企业，纷纷踏进房地产行业。
这些国有企业的大手笔让那些民营地产公司节节败退。
在广渠路15号地竞拍中败给中化方兴时，SOHO中国董事长潘石屹当场就向中化方兴工作人员大喊“你牛！”之后更是公开表示国企拿地根本不算账。
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国企为什么要做地王
让人们不能理解的是，国企为什么如此不计成本地拿地，为什么这么急切地要进入房地产市场。
我爱我家房地产经纪公司控股公司副总胡景晖曾经在国企工作过，他表示不要对国企高价拿地过于担心，国企也要做资产配备，也要寻找安全的投资品。说不定国企拿地后建成的房子还会比民营房地产公司的房子便宜。
“支撑国企高价拿地的原因是大量资金进入国企，但没有出口，找到了房地产这个领域。”中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云说。
邹晓云认为，国企自身有其从事的主业，不是想做什么就能做什么。如果国企要进入一个新领域，必须要得到有关部门的批准。但现在的状况是，根本没有这样的监管。不仅如此，国企从银行获得的资金也没有得到银行的有效监管。
他认为，这样两个监管的缺失使得国企很容易进入房地产领域，而这些国企中很多并不熟悉房地产领域，缺少专业的操作和分析。
“有些国企拿地不是为了开发房地产卖房，而是为了消化现有的资金，因为从各种渠道得到的资金必须在规定的时间内花出去。”邹晓云说，还有一些国企则是为了业务调整，准备做房地产，先买块地做起来。这些原因导致国企拿地不计成本。
国企这种不计成本的拿地给市场带来了巨大的冲击，客观上推高了地价、房价预期，使得地价、房价无法得到有效的控制。
“房价的上涨与地价肯定有关，因为开发商必须要把地价成本消化掉，地价不断攀高意味着成本上升，对市场来说，会带来恐慌效应。”邹晓云说，国企不断创造地王，是今年房价不断高涨的一个重要原因。
也有不同的看法，知名学者易宪容就表示，地王本身并不是一个太大的问题，尽管价格高，但未必将来建成房子就能卖高价。因为房地产市场利润高，国有企业才会进入这个市场。
“国有企业从银行获得大量资金，然后高价拿地，对这个行业的发展会带来不好的影响。”易宪容说，还要注意，创造地王的企业是不是真的拿出了那么多钱，如果没有，那就是炒作自己，抬高房价。
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单一供应导致地价房价不断高涨
与地王不断诞生同时出现的是，大量土地闲置。
北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋列出了一张上市房企土地储备情况表。截至2009年9月30日，排名前十位的上市房企土地储备已经超过3.02亿平方米。其中，仅合生创展集团一家的土地储备就可以供其开发房地产37年。
“上市房企之所以热衷囤地，关键原因在打通了资本市场的融资渠道，也就是所谓的‘股地联动’。”杨少锋说，上市房企就是通过自己的土地储备向股民传达股票还会涨的信息，然后增发新股进行融资，而新融资的钱可以继续囤地，不断滚雪球。
“如果囤地不打压，上市房企囤地的规模将越来越大，房地产行业必将被少数几家房企垄断和操控，结果，必定是房价成倍地上涨。”杨少锋说。
12月23日，国土资源部通报了位于北京、上海、山东、浙江等地的18宗房地产开发闲置土地。
国土资源部土地利用司司长廖永林算了这样一笔账。目前闲置的房地产用地约1万公顷，占年度出让房地产开发用地总量的七分之一左右。如果按容积率1.2算，这些地可以供应1.2亿平方米的住房面积。
一边是为拿地不计成本，另一边却是大量土地闲置，是什么造成了这样的现象？
杨少锋认为是地方政府在房地产利益链中介入太深，无法真正监管开发商囤地行为。
而在邹晓云看来，根本原因就在于我国的房地产开发供应太单一。
“要从事房地产开发，必须从政府手中买地。开发商又垄断了房地产开发环节，人们只能从开发商手中买房。”邹晓云说，从土地开发到房地产建设，这个过程中消费者与政府、开发商之间存在严重的信息不对称。这些垄断最终导致地价、房价过高。
有统计显示，地方政府50%以上的收入都来自土地。邹晓云觉得，政府控制土地的目标是为了让大多数人有房子住，但现在却离这个目标越来越远。
制度层面上，国土资源部早就出台了一系列政策来限制开发商囤地，比如闲置超过一年的土地要征收20%的闲置费，超过两年没有开发的要无偿收回。
然而杨少锋却告诉记者，全中国加在一起，闲置地被收回的不超过5例，这个制度已经形同虚设。
邹晓云告诉记者，土地闲置，的问题是政府自身造成的，让地方政府打击自己闲置土地的行为，几乎没有可能。而对于打击开发商囤地，没有哪个地方政府愿意做。
地方土地管理部门的工作人员曾经私下向邹晓云诉苦：打击囤地这么复杂的事情对土地管理部门没有任何利益，风险却很大。开发商多多少少都与地方上层人物关系微妙，一些开发商甚至还有非常的势力，土地管理部门并不敢轻易得罪。
在制度层面，我国还没有这样的机制来打击囤地。
“由谁来执行打击囤地的行为呢？政府只是批地、卖地，没有兴趣打击囤地。”邹晓云说，开发商、地方政府不断炒作土地的稀缺性，抬高地价、房价。实际上，土地大量闲置，相对房地产需求来说，土地的供应很充足。
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土地改革前景不容乐观
“从宪法、土地管理法来看，并没有政府垄断土地交易的规定，但在各地的实际运作中，无一例外地由政府垄断。”邹晓云说，政府应该只是监管，不应该参与到交易环节当中。各地政府之所以垄断土地交易，一方面是为了监管方便，另一方面则是为了赚取土地。
在邹晓云看来，政府只能储备公共用途的土地，例如保障性住房的土地、公益事业所需的土地等，其他用途的土地要从市场来。如果能够做到土地供应的多元化，不会出现地王频出的现象。
而要做到这一点，就不得不提到土地改革。
2008年10月19日，十七届三中全会通过《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》。这个文件指出，按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。
这个文件的出台被认为是新的土地改革的序幕。之后，在浙江、成都、重庆等地，土地改革的试点已经开始。
这些试点曾让很多人报以期望，但在邹晓云看来，土地改革的动静虽然很大，但效果并不突出，土地改革的前景也不乐观。
“从政治层面上看，农民社保、就业、城市化资金来源等问题难以解决，如果找不到稳妥的办法，会影响到农村的安定，注定了中央不可能把农村的土地放开，未来几年也不会有太大的变动。”邹晓云说。
对现有的几个土地改革试点进行了解研究后，邹晓云发现，由于上述原因的存在，农村土地根本流动不起来。
在邹晓云看来，如果能改变一下现有的开发模式，把土地分割成一小块一小块地卖，甚至是一栋楼一栋楼地卖，就能打破开发商的垄断。因为土地变小了之后，进入开发建设的门槛就降低了，一些人合伙的集资建房也就有了可能，房价就不再由开发商决定。
“小区的绿化、公共设施、建筑风格等规划，政府有理由、有条件，也有能力来做，不应该像现在这样都交给开发商。现在的开发商权利太大。”邹晓云说，如果政府把小区的规划做好了，小区内的土地也实现了一小块一小块地出售，垄断被打破了，房价就不至于涨得离谱。
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这是网上流行的一个热帖:“看了《奋斗》,满怀斗志,对未来充满信心。又看了《我的青春谁做主》,更觉得人生尽在自己的把握之中。后来看了《蜗居》,房子把我一巴掌拍晕了。再看《2012》,安慰自己,反正再贵的房子,最后还是要塌的,买什么房啊……”网友的调侃,道出了安居梦的无奈。
漫画:蜗居 作者:朱慧卿
这是网上流行的一个热帖:“看了《奋斗》,满怀斗志,对未来充满信心。又看了《我的青春谁做主》,更觉得人生尽在自己的把握之中。后来看了《蜗居》,房子把我一巴掌拍晕了。再看《2012》,安慰自己,反正再贵的房子,最后还是要塌的,买什么房啊……”网友的调侃,道出了安居梦的无奈。
国家统计局对2009年房地产市场的监测报告表明,从今年5月份开始,楼市在“反弹”、“回暖”中骤然升温,随后房价一路狂飙。11月份,70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%,涨幅比10月份扩大1.8个百分点。新建住宅销售价格同比上涨6.2%,涨幅比10月份扩大2.2个百分点。在一线城市,相比年初,很多楼盘的成交价格均已翻了一番。
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2009年,当房子变成了奢侈品,疯狂的更加疯狂,焦虑的更加焦虑,茫然的更加茫然……中国住房困局的破解之道在哪里?
繁荣与隐忧
2009年,一边是地王不断横空出世,一边是房地产丑闻频频曝光,楼市招摇着畸形的繁荣之花,也暗结着诸多隐忧与苦涩之果。
关键词:地王
【回放】
2009年,各个城市“地王”频出,令人目瞪口呆。12月底,上海新江湾城C6地块每平方米32484元的楼板价刷新纪录。就在前两天,12月22日,被誉为“中国拍”的广州亚运城地块经过44次举牌,最终由富力、雅居乐、碧桂园组成的联合体以255亿元的天价夺得,创地王新纪录。此前7月,长沙一块土地以92亿元的价格成交,创下了我国土地公开出让市场上单宗土地的价。2009年的中国楼市,成了冒险家的乐园。
【数据】
资料显示,2009年上半年,8000亿元信贷资金涌进楼市,北京、上海、重庆、广州、杭州等一线城市相继上演“抢地”热潮。央企加入抢地大战。在5月至7月的两个月内,中字号与国字号企业陆续竞得近20个热门地块,涉及土地款超过265亿元,其中,刷新单价和总价的地块达到13幅。
【声音】
“有了‘地王’做支撑,高房价就有了存在的理由。”一位房地产评论员如此评价地王的争地热潮。
【点评】
2009年的中国楼市,充斥着太多的疯狂和冒险。诡异的繁荣,将一些房地产商送进了富翁的俱乐部,却使更多的普通工薪阶层沦为“房奴”,甚至是“三代人背负一套房”。
关键词:排号费
【回放】
河北燕郊的上上城小区第三季开盘了7000套房子,三个月前却有近2万名购房者交了每人1万元钱排号费。开盘后发生的种种变故,让众多购房人纷纷止步,消费者质疑,开发商可能涉嫌圈钱2个亿。
【数据】
目前比较受关注的有“温州炒房团”、“山西炒房团”、“鄂尔多斯炒房团”等。据统计,温州约有10万多人在购置房产,其中至少90%以上是炒楼,动用的民间资金达1000亿元。
【声音】炒房团这样说:炒股还有赔的风险,炒房就不会了;房价只涨不跌,如果价格波动大谁敢投资;捂房成本低,无物业税等支出,投资省钱省心。买房者说:不交排号费,连购房的机会都没有,有些还托关系才能拿到号。
炒房团这样说:炒股还有赔的风险,炒房就不会了;房价只涨不跌,如果价格波动大谁敢投资;捂房成本低,无物业税等支出,投资省钱省心。买房者说:不交排号费,连购房的机会都没有,有些还托关系才能拿到号。
炒房团这样说:炒股还有赔的风险,炒房就不会了;房价只涨不跌,如果价格波动大谁敢投资;捂房成本低,无物业税等支出,投资省钱省心。买房者说:不交排号费,连购房的机会都没有,有些还托关系才能拿到号。【点评】中国楼市盛行“房价只涨不跌”的神话,让闲散的民间资金转移到了房市。炒房团把房子从“住所”演变成投资赚钱的“商品”。他们是除了房地产商之外的另一股推动房市走俏的力量。同时也反映出民间资金的投资困局。房子再不买只会更贵,购房者的担忧促使了购房愿望迫切,从而使一些开发商在排号费上打起了主意。
关键词:蜗居【回放】
在房价飞涨的2009年,一部描写“房奴”的电视剧猛然走红,《蜗居》收视率一路飙升,在各大视频网站上的点击播放量甚至达到3000多万人次,在“蜗居”贴吧内,发帖达25.4万多人次。《蜗居》受追捧,抛出的是中国年轻人一个无法避开的沉甸甸的话题——何时能拥有一套属于自己的“蜗居”?
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【声音】
“毕业后,我也有可能成为蚁族,也不得不蜗居”,想到高房价和就业,明年即将毕业的小杨说道。“现实的蜗居比电视中的还残酷”,参加工作的小高看了《蜗居》后这样说。《蜗居》中的台词“攒钱的速度永远赶不上涨价的速度、她的房子就是她的坟墓”,引来阵阵共鸣。
【数据】
2009年,“蚁族”一词走进了公众的视线。蚁族是对“高校毕业生低收入聚居群体”的典型概括。他们平均月收入低于两千元,聚居,平均年龄集中在22~29岁之间,九成属于“80后”一代。
【点评】
如果“蚁族”、“蜗居”是一个过渡阶段,那么对年轻人来说,品尝一下这种生活的滋味未尝不是一件好事。吃过苦,才会更加懂得幸福的来之不易。不过,目前的高房价,使他们追赶幸福的勇气不断受挫,这还需政府提供一个良好的市场竞争环境,让每一个奋斗的人都能够劳有所得,多劳多得;越向前走,就越能接近目标。
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关键词:楼歪歪
【回放】
6月27日5时,上海市闵行区“莲花河畔景苑”在建楼房因“压力差”造成楼体倒塌事故,1名工人死亡,这一事故被网友戏称为“楼脆脆”;
8月5日上午,合肥一家名为“枫丹白鹭湖公馆”的楼盘竟出现严重断裂现象,被称为“楼断断”;
7月中旬的一场大雨后,四川成都“校园春天”小区原来距离就很近的两栋楼房倾斜靠在一起,人们形象的称它为“楼歪歪”。楼脆脆、楼断断、楼歪歪——是对2009年发生的楼房质量问题的一种戏称。
【声音】
“房价利润冲天,为啥这些开发商还要偷工减料?”一网友不解。“我买的房子会不会哪天也变成楼脆脆?”一位市民担心地问。“作为业主我们太无奈了。”一位业主说。“以后买房也得碰运气啊。”准备买房的小杨感叹到。
【点评】
房子好卖,房地产商就加快建房速度,只追求“快”,却忽视了“好”,结果是心急吃不了热豆腐,导致“只快不好”。这样的楼房,谁还敢住?一边是房价上涨,一边是楼盘质量问题频出,对于想买房的老百姓来说,等着是煎熬,买了是考验!
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关键词:六连号
【回放】
2009年6月12日,武汉在公开抽签销售中心城区一处经济适用房的过程中,摇出“六连号”事件。专家指出,“六连号”揺出概率仅有千万亿分之一。
面对公众质疑,有关部门介入调查。10月16日武汉市硚口区人民法院开庭审理嫌滥用职权案。六连号事件——是社会中介人员与有关部门工作人员相互勾结,并从中非法牟利100多万元的经济犯罪,武汉市国土房产局副局长朱志强等5名国家工作人员因渎职、失职受到严肃处理。
【声音】
“‘六连号’事件,明显不把民众的监督放在眼里。”某一媒体人如此评价。“有辱百姓智商”,一位网友感叹。
【数据】
据报道,郑州一块12万平方米的经适房建设土地,其中约3万平方米建起的却是12幢连体别墅和2幢楼中楼。
6月30日,北京限价房西三旗旗胜家园交房。半个月后,小区里出现出租房屋的现象。D16区8号楼的一层几乎全部租给了装修公司,月租金达7000元。
【点评】
衣、食、住、行,四种人们基本的生存需求。“住”如同一个风筝,如今房市的狂风把风筝刮跑了,国人从“放风筝的人”变成了“追风筝的人”。追上追不上,自己都说不准。
美国心理学家马斯洛将人的需要分为五种,从低到高分别是生理需要、安全需要、社交需要、尊重需要、自我实现需要。根据现状,国人还处于第二个安全需要中求生活稳定的阶段,这个需求是属于低级别的范围。俗话说:安居乐业。在国人向“安居”奋斗的征途中,什么原因导致目标的渐行渐远?
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奢侈与奢望
2009年,房子,让很多人一夜暴富,也让很多人一贫如洗。
关键词:奢侈
【现象】
2009年,房子几乎成为人们茶余饭后的谈资。对于普通工薪阶层来说,房子已经成为一种奢侈品,可望不可及。
【声音】
北京科技大学教授赵晓表示,“今年以来,房地产市场无论是销售额还是楼价,都超过了泡沫时期的2007年。我们用一句话来概括2009年的中国经济和楼市就是,中国经济最困难的一年,中国房地产最辉煌乃至最疯狂的一年。”
万科董事长王石说:“我对房价的上涨感到惊讶,它已经产生泡沫了。现在的二三线城市还没有,但是我非常担心这种泡沫向二三线城市蔓延,这就非常像日本的泡沫经济时代。”
【数据】
进入2009年以来,北京、上海、深圳、广州等一线城市新建商品房部分均价涨幅50%以上,达到100%。中国一线城市的房价收入比已经超过14倍,远超3~6倍的国际警戒线。在北京,建成区的房价与家庭收入比已经超过30倍,房价与租金(年)之比则超过了50倍;在上海的中心区,不少楼盘的单价超过10万元,超过了当前东京核心区的住宅价格,而上海的单位土地产出不到东京的1/20。
【点评】
房价不断上涨,有可能出现“今年攒的钱可能够买一个客厅,再攒两年,可能只够买个洗手间了”。房价严重地挫伤着百姓的幸福生活指数。
关键词:无力
【回放】
12月7日,中国社科院在北京发布《2010年经济蓝皮书》。蓝皮书指出,中国房价收入比超出合理承受范围,85%家庭无能力买房。
【声音】
“2009卖的不是房子,是传奇。”一开发商说到。
【数据】
某网站的一项“幸福与房子是否有关”的调查投票结果显示,八成人认为幸福与房子是有关的。其中69.9%的人认为幸福的家庭至少应拥有一套房;10.5%的人表示不仅该有,至少要在85平方米以上;只有10.0%的人认为房子与幸福无关。
【点评】
有则笑话说,因为蜗牛有自己的住房,蜜蜂住的是集体宿舍,所以蝴蝶拒绝了蜜蜂而嫁给了蜗牛。这则笑话深刻反映了中国人的住房观念,要结婚就要先有房。中国古话说到“居者有其屋”。对于所有的人来说,房子都是一种必需品,但在现实生活中,房子却成了奢侈品。面对高房价,越来越多的普通工薪阶层感到无力。
关键词:投资
【回放】
最基本的民生产品,已变成了一种投资工具。“全民炒房”已显露,中国房地产市场成超级赌场。这些“炒房者”的资金量,大多几十万元至几百万元左右,资金超过千万元的很少,因此大多够不上其他一些产业项目的投资门槛。加上国际金融危机影响下众多行业不景气,“炒房”也就成了一种“无奈”的选择。
【声音】
投资者普遍认为:房价“只涨不跌”,买了就能赚。“捂房”成本低,无物业税等支出,投资“省钱省心”;贷款相对容易,如果不买房,哪家银行肯给普通老百姓贷款。房产相对而言是更保值增值的不动产,经过变通后流入房产的资金也不在少数;再一方面,由于信贷的增多,流动性的增加,手中的钱相对更不值钱,也迫使一些有钱人把钱投到了房产中来寻求保值、避险。
【数据】
有15年房地产从业经验的刘先生,自身就是一位获利丰厚的房产投资者。2005年,他以每平方米6000元的价格,在北京市朝阳区购买了一栋面积近5000平方米的商用楼。目前,这栋楼每平方米价格至少翻了一倍。然而,与这栋楼巨额的增值相比,每年维护这处房产所需的投入却很低,只有水电费、取暖费和物业管理费等基本开支,不像生产产品怕变质、愁运输和销售,投资“省钱省心”。
【点评】
“投资房产”只是一种通过转让从而获利的行为,从产入产出角度来看,并没有真正地创造出价值。民间如此多的资金和人力都投入在房产领域,实质上是一种双重的浪费。
另外,制度上存在一定的缺陷,使得炒房行为风险小、利润大、又省心省事,也从而吸引了普通投资者的参与。结果是,需要房子的家庭一套也买不起,买得起的人会拥有数套房产,这样不仅导致房产分布失衡,也使房产资源出现很大的浪费。
关键词:保障房
【回放】
武汉经适房“六连号”、郑州“经适房建别墅事件”、北京限价房“未住先租”等暴露出了保障性住房制度上的漏洞。许多经济适用房被不符合条件的人占有,吞噬低收入者的福利。经济适用房作为一种公共福利,是政府兴建、政府分配,政府成为直接主体。制度上的不完善,会使政府的公信度受到影响。
【声音】
““六连号‘”事件,弄虚作假为何一路绿灯?”“郑州经适房案,浑水究竟多深?”“限价房‘未住先租’,房主还是穷人吗?”人们纷纷质疑。
【数据】
有关调研资料表明,我国保障房建设进度缓慢,截至今年8月底仅完成投资394.9亿元,完成率为23.6%。
【点评】
目前的障碍是计划执行力度问题和保障房制度到位。如果只制定计划,而不能完全实现,那保障计划将成一纸空文。在保障房制度上,分配环节、监督环节和问责环节都亟待完善。
破局与求解
2009岁末,中国楼市开始寻找破局之道。
关键词:“国四条”
【回放】
12月14日国务院总理温家宝主持国务院常务工作会议,明确提出“国四条”,将“遏制部分城市房价过快上涨”作为重要任务,要求“地方政府要切实负起责任”。同时提出,到2012年解决1540万户城市低收入家庭住房困难问题。
住房和城乡建设部12月18日召开建设工作会,邀数百位副市长共商抑制房价政策。
【声音】
住房和城乡建设部住房保障司司长侯淅珉12月16日在“中国房地产科学发展论坛”上表示,完成和加快保障性住房建设任务,需要对住房保障工作进行立法。其中公共租赁房对住房保障工作有很好的借鉴意义。此外,目前很多地方政府已将住房保障工作和地方政府官员的政绩进行挂钩,对于这方面具体考核问题,也需认真研究。
【数据】
10月28日,人大常委会发布《关于保障性住房建设项目实施情况的调研报告》。报告显示,2009年保障性住房建设进度缓慢,截至8月底,地方保障性住房建设率仅为23.6%。从广州、上海、天津、深圳和重庆已公布数据看,今年上述城市至今只完成26.5%、50%、49.33%、28.31%和25%的保障性住房新开工目标。
【点评】
希望“对住房保障工作进行立法”可以尽快出台。走出中国住房困境,时间紧、任务重、牵涉广,需要多方协调、重拳出击、提高效率。
关键词:执行力
【声音】
中国房地产研究会副会长顾云昌认为,提高拿地首付是中央打出楼市调控“拳”,效果如何还要看地方政府执行力。顾云昌认为,我国楼市调控不缺政策,而缺乏执行力度。这需要地方政府下决心、用重拳,在土地问题上尽快把已经批出去的土地形成开发能力,对违规囤地要更加严格执法。
【数据】
国土资源部调查结果表明,中国地价占房价15%~30%,平均是23.2%。易居中国的调查显示:北京、上海、广州、深圳、南京、重庆等国内十大城市的地价占房价平均比重为25.7%,其中京、沪、广、深四个一线城市的比重更高,在27%~30%之间。中国的高房价城市,土地成本所占房价比重较高。
【点评】
能不能抑制房价,关键之一要看地方政府有没有勇气摆脱“土地财政”。
关键词:看涨
【回放】
面对宏观调控发出的信号,一些房地产商仍旧继续坚持房价“只涨不跌”。
【声音】
“由于现在新开工的面积到明年下半年才能形成有效供给,明年上半年市场供不应求的局面会继续恶化。”房地产商任志强表示,楼市供不应求带来的就是房价的上涨。
【数据】
任志强说,中国40岁以下的购房比例接近于60%~70%,这个比例在全世界都没有过,30岁以下的买房占比高达30%以上,原因就是中国的房子太便宜了。从发达国家来看,30岁以下的人靠自己独立收入去买房的几乎为0,中国的年轻人也应该是这样。
【点评】
为什么偏偏忽视了中国的房奴人数呢?为什么偏偏无视“三代人买一套房”的现实呢?我们理解一些房地产大亨的卖房心理,但也明白,如果一个行业继续淡漠社会责任感,这个行业一定会付出更高的学费。
关键词:五年
【回放】
2009年中国房地产经历了短暂的低迷期开始回暖,投资房市高,买房投资保值增值已成主流理财方式,炒房团异常活跃。12月9日国务院常务会议讨论并原则通过《关于试行社会保险基金预算的意见》,个人住房转让营业税的免征时限由2年恢复到5年,使得卖方交易成本大增。为达到避税目的,北京、上海等地有不少人采用提前申税的方式来避税,年末二手房集中上市。
【声音】
“浙江商人也好,温州商人也好,他们的投资行为,绝没达到能左右城市房价的地步。”北京浙江企业商会副会长陈俊认为。12月16日,中国社会科学院金融研究所研究员易宪容撰文指出,过度鼓励住房投资必将催生房地产泡沫。
【数据】
“2改5”政策出台后,引发深圳二手房市场较大反应,这种追赶“末班车”效应动力下,深圳二手房出现集体过户的火爆景象。据深圳二手房搜房网统计数据显示,12月14-18日,深圳全市二手房成交环比再上涨9.46%,成交5944套,日均成交1188套。
【点评】
炒房存在诸多风险,寻求“下家”也有困难。在政府表态“积极的财政政策和适度宽松的货币政策保持不变”的前提下,政策会鼓励自住型住房消费,而对投资型购房需求进行“结构性调整”。楼市有泡沫,炒房需谨慎。
展望与梦想
展望2010,房价还会继续裸奔吗?房子离普通工薪阶层还有多远?
关键词:放宽
【回放】
12月8日~10日召开的中央经济工作会议指出,要积极稳妥推进城镇化,放宽中小城市和城镇居民户籍限制。早在今年年初,上海率先推出居住证转户籍,被誉为特大城市户籍管理的破冰之举。12月2日,北京市综合治理办公室透露,北京正在进行暂住证改为居住证的调研,力争在明年进行立法,在全市推广使用带有电子芯片的居住证。
【声音】
“加速城镇化,提高城镇化率,可以带动持续的经济增长。”厉以宁一直是城镇化的积极呼吁者。一些地产商看到,中小城市要放开户口限制,会带来相当多的房地产机遇。
【数据】
目前,我国城镇化率不足46%,而发达国家大多在90%以上。城镇化率每提高1个百分点,将带动1000万以上的农村人口进入城镇居住、生活、就学和就业,带来的将是规模庞大的建设工程。
【点评】
放宽户籍制度、暂住证改居住证作为国家层面户籍制度的改革,有望实现对外来流动人口更平等、更有效的管理,同时必须完善配套措施,否则短时间内大量人口拥入,将加速房价和房租的上涨。
关键词:1540万户
【政策】
12月14日召开的国务院常务会议提出住房保障计划,到2012年末,要基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。2008年底国家曾提出,未来三年内通过投资9000亿元,解决747万户低收入家庭住房困难。将747万户增至2012年的1540万户,一年之内增容800万户,新增投资额有望超过18000亿元。
【声音】
厉以宁表示,保障社会保障房的建设是政府的责任,社会保障房包括那些中低收入者能买得起的和低收入者能租到的房子。“现在出租房屋的大都是个人,说明天让你搬走你就得搬,那种被‘撵’的感觉太难受。如果有一个完善的房屋租赁体系,打消我们租房者漂泊不定的流浪感,租房才能被大家认可。”普通民众这样认为。
【数据】
截止到11月底,廉租住房新开工158.4万套,通过购买、改建等方式筹集26.6万套,发放租赁住房补贴户数达292万户,新增发放80万户。2009年保障性安居工程投入493亿元,比去年增长171%,一揽子计划一年间完成390套保障房建设,创历年之最。
【点评】
明年将加快推出公共租赁房制度,已有部分地方政府着力这一制度的建立,这也将成为未来保障住房的亮点。住房,不仅仅是一个经济发展问题,也是一个社会问题、政治问题。增加保障性住房,完善租赁房制度,解决低收入者住房困难,使百姓“安居”,之后才能“乐业”。
关键词:打击囤地
【回放】
为严厉打击房地产开发企业囤地、炒地行为,国土资源部通报了9个省18宗房地产开发土地闲置情况,督促各地方政府及国土资源部门进一步落实闲置土地处置有关政策,警示企业根据实际开发能力理性取得土地,及时开发利用。12月17日,五部委发出通知,拿地首付不得低于50%。
【声音】
在潘石屹看来,政府要真正调控房价,除了坚决回收流动性以外,增加土地供应的同时必须要打击囤地。另一业内人士说,增加土地供应量是抑制房价上涨过快的有效办法之一,只有改善现行的土地财政,严厉打击开发商囤积土地,才有可能给发疯的房价踩住刹车。
【数据】
据国土资源部调查,目前闲置土地的房地产用地仍有约一万公顷,闲置土地中因规划调整为主的政府部门原因和司法查封的约占55%。2009年前三季度土地供应数据显示,共供应房地产用地5.7万公顷,同比增加14.8%。
【点评】
房地产企业争相囤地,制造了一个又一个的地王,地王又推动房价进一步上升。与此同时,“暴力拆迁”事件不断上演。政府在增加土地供应的同时也要加大打击囤地的力度,以及做好配套立法,“三管齐下”或能抑制不断高涨的房价。
关键词:二次房改
【回放】
“住房夹心层”一般是指既享受不了政府提供的保障性住房,又难以承担价格高昂的商品房的中低收入群体。中国投资学会副会长刘慧勇、清华大学李稻葵及住宅法专家李明等学者,分别于2008年6月、2009年4月、2009年7月提出了再次对住房制度进行改革的方案,社会舆论称之为“二次房改”。以李明为代表的一些专家主张,政府应针对中等收入群体实行公共住房和公共租赁住房制度,并建立配套的土地供应制度和房屋建设制度,根本目的是为了解决夹心层问题。
【声音】
“‘住房夹心层’”是房价上涨的受害者,应重视满足这类人群的住房需求。还有人士认为,现在许多城市连困难家庭的经济适用房和廉租房修建的数量还远远不够,更不用说为中等收入群体提供保障住房了,现在提“二次房改”为时过早。
【数据】
二次房改的核心内容,就是确立住房是准公共产品,基本方向就是由政府主导提供房屋住房服务。概括起来,就是“三种住房制度,三类供地方式,三支队伍参与”。2009年10月,一个以住建部副部长齐骥牵头,多个相关司局一把手参与的调研小组,已开始调研十年房改的得与失。住建部一知情人士透露“目的在于谋划下一步住房制度该走一个什么样的模式。”
【点评】
也许“二次房改”的说法并不准确,但包含了对住房保障的期待。人人有房住或住得起房,不应该成为遥远的梦想。
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