[摘要] 近期，全国人大财政经济委员会主任委员石秀诗指出，今年中央政府重大公共投资项目中的保障性住房建设，有的地方为了多争取中央补助资金，没有充分考虑当地政府和群众的承受能力，编制的建设规划过大，有的城市向上级申报的廉租房建设规划，大大超过了应保障对象总数。
住房体系的“短板”在哪里
近期，人大财政经济委员会主任委员石秀诗指出，今年中央政府重大公共投资项目中的保障性住房建设，有的地方为了多争取中央补助资金，没有充分考虑当地政府和群众的承受能力，编制的建设规划过大，有的城市向上级申报的廉租房建设规划，大大超过了应保障对象总数。地方配套资金难以落实直接影响建设进度，截至8月底，保障性住房建设的完成率只有23.6%。另外，还有一个数据值得关注：今年上半年，经济适用房建设规模只完成了全年目标的37%。
为何保障性住房建设执行起来如此困难？我认为两方面存在问题。一方面，去年中央把相关指标定的偏高，2009年至2011年，通过廉租房解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题，新建400万套经济适用房。尤其是对于经济适用房，笔者一直认为计划的新建规模过大，以高价值的私有产权房补贴中低收入群体，政府可以在姿态上显得很慷慨，然而在落实过程中，既难以禁止富人、官员“搭便车”，地方又无足够力量执行。另一方面，地方政府在廉租房方面报目标虚高，部分中西部城市确实存在套取中央资金之嫌，而某些东部城市则可能有冲政绩的意愿。
另外，近期关于“二次房改”的新闻炒作，颇为引人关注，虽然住房和城乡建设部官员声称官方并未对此进行调查和研究，至少说明围绕住房制度和住宅产业，社会各界远未达成共识，同时也对目前现状也不太满意。那么，在当前中央和地方两级政府财力并不怎么充足的情况下，如何进一步调整和完善我国的住房制度？
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大力发展住房租赁体系，是一个很好的解决办法。在一个成熟的住房体系中，租赁市场发挥着重要作用。在我国住房市场尚处于初级发展阶段的情况下，租赁市场很不发达。国民普遍存在“重购轻租”的住房消费观念，但房价偏高的大城市，人们购房的难度越来越高，政府必须通过发展租赁市场，来解决这一社会矛盾。不妨结合上海的情况，略作分析。至于政策建议,由于篇幅较长,就不放在博客中了。
从现状分析，上海住房租赁市场发育程度整体高于，但也存在着诸多问题。作为开放度很高的国际大都市，上海既有大量本地中低收入群体需要合适的租赁用房，又有几百万的外来常住人口需要各种层次的租赁用房。目前上海的住房租赁体系包括福利化的公房和廉租房，企事业单位的宿舍，以及市场化高中低档出租用房。
现阶段上海住房租赁供应充足，尤其是2003年以来投资需求持续旺盛，另外大量改善需求家庭换房后，也把套住房用于出租，所以新增租赁房源源源不断。尚未房改的公房承担了本地人的主要租赁需求，部分企业事业单位的宿舍也带有一定的福利化成分。市场化的住房租赁需求中，一般务工人员需求，供应分布于市区及郊区，住宅档次较低；中高级白领和企业管理人员的需求量位居其次，供应多分布于外环以内；港澳台同胞和境外人士的需求量较少，供应主要集于市区高档公寓，兼顾少量郊区别墅。随着上海产业结构的调整以及“两个中心”建设，中高档租赁需求会明显增加，而中低档租赁需求小幅增长。
从住房租赁价格分析。近十年来，其增幅明显小于住房售价，基本维持在一个合理水平。总体而言，除了原有的公房租赁体系以及新增的廉租房体系外，上海的住房租赁基本靠市场机制调节供需和租赁价格。
目前，上海住房租赁市场存在的主要问题：一是，部分低收入家庭尚不能获得政策支持，廉租房覆盖范围有待进一步扩大，公房租赁权固化，政府难以有效调配资源；二是，部分中低收入家庭既不符合廉租房标准，也没有能力购买商品房，或者无法享受经济适用房，形成一个“夹心层”；三是，住房租赁市场体系尚不健全，企业和机构参与市场供应的程度偏低，个人住房租赁行为不规范；四是，市场秩序还存在失调现象，政府监管制度尚不完善，租赁双方的权益无法全面得到维护。
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中国住房信贷利率总体保持低位四季度或有微调
中新网11月16日电中国社会科学院今日发布住房绿皮书《中国住房发展报告(2009-2010)》指出,2009年下半年至2010年间的住房金融市场将不会延续上半年疯狂的上行走势,展现一种温和上行的走势。但住房间接金融市场即信贷市场相对于直接住房金融市场强势地位将会依然延续,但结构占比可能会有所下降。并预计09年四季度或进行结构性微调。
绿皮书还指出,2008年以来的住房金融市场,依然是信贷市场维持着难以撼动的垄断地位,经调整的国内贷款在住房开发企业中的资金来源中平均占比达49.54%,绝大多数月份更是延续着50%以上的水平,2009年4月、5月、6月、7月、8月和9月的比重分别为59.1%、55.7%、54.9%、56.8%、50.49%和48.33%。
绿皮书预测,由于流向住房领域的流动性可能大量进入了投机渠道,引发了房地产价格的迅速攀升甚至泡沫,为此针对住房领域的信贷利率很可能进行结构性微调。一是对住房开发贷款利率,在金融机构一般性商业贷款利率的基础上进行不同程度的上调,特别是对于豪华住房开发将会提升上调比例;二是对住房消费贷款利率则是强调严格执行银行业监管机构所确立的二套房贷利率、多套房贷利率上调比例的要求,同时对首套房贷继续实行7折优惠利率。
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